춘천지방법원 2025타경51026. 춘천시 온의동 보배온의아파트 101동 8층 804호입니다. 감정평가상 이용상태는 방4, 거실 겸 주방1, 화장실2, 발코니 등으로 구성된 아파트이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 8층입니다. 감정가는 221,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다.
권리의 기준점은 2011.10.18. 설정된 춘천원예농업협동조합 근저당입니다. 등기부에는 그보다 오래된 근저당과 전세권도 보이지만 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 8번 근저당입니다. 이후 롯데카드·우리카드·신한카드·케이비국민카드 및 춘천원예농업협동조합 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51026 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 춘천시 온의동 509 보배온의아파트 101동 8층804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실 겸 주방1·화장실2·발코니 등 · 14층 중 8층 |
| 소유자 | 채경애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 9,482,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 춘천지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2011.10.18.이 기준선
현재 권리분석의 핵심은 을구 8번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 115,200,000원이며, 이후 변경등기를 거쳐 2017.12.06. 채권최고액 84,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 경매 배당표는 제공된 계산 기준에 따라 을구 8번 근저당 채권액 115,200,000원을 반영하고 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영애 | 주민등록등재자 | 2017.10.18 | 미상 | 2025.12.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권영애의 전입일은 2017.10.18.로 말소기준권리인 2011.10.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2025.12.23. 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차 관련 신고 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 실거래 비교자료는 없음
현재 최저매각가는 154,700,000원으로 감정가 221,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만 동일 단지 또는 인근 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 춘천원예농업협동조합 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,934,556원 | 11,934,556원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,320,090원 | 5,320,090원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,551,017원 | 8,551,017원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,738,157원 | 7,738,157원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 춘천원예농업협동조합 | 20,544,438원 | 2,990,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 169,288,258원 중 예상 배당액은 151,734,200원, 미배당은 17,554,058원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온의유치원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 8층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 권영애는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 접수내용을 다시 대조합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 8번 근저당은 2017.12.06. 채권최고액 84,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 현재 채권관계는 등기부 원문과 배당요구서로 확인합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 154,700,000원은 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 108,290,000원, 3회 유찰 시 75,803,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 점유·명도. 주민등록등재자가 확인되므로 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 필요
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤의 주요 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 확인된 주민등록등재자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 동일 단지·인근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 부담은 낮다. 가격은 실거래를 확인한 뒤 결정한다.”로 정리됩니다.
