춘천지방법원 2025타경51026. 춘천시 온의동 보배온의아파트 101동 8층 804호입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실 겸 주방1·화장실2·발코니 등으로 구성된 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 8층입니다. 소유자는 채경애이고, 소유권이전 등기는 1999.06.08 접수됐습니다.
권리분석의 기준점은 2011.10.18 접수된 춘천원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 롯데카드·우리카드·신한카드·KB국민카드 및 춘천원예농업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 주민등록등재자 권영애 역시 2017.10.18 전입으로 기준권리보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 춘천시 온의동 509 보배온의아파트 101동 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4 · 거실 겸 주방1 · 화장실2 · 발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 8층 |
| 소유자 | 채경애 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 청구액 | 9,482,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 분석의 핵심은 2011.10.18 근저당입니다. 그 뒤에 붙은 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유·신고 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영애 | 주민등록등재자 · 배당요구 2025.12.23 | 2017.10.18 | 미상 | 없음 | 판단 유보 | 없음 |
권영애의 전입일은 말소기준인 2011.10.18보다 약 6년 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.23 접수됐으나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 221,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 154,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 108,290,000원(49%), 3회 유찰 시는 75,803,000원(34.3%)입니다.
다만 이 물건의 가격 메리트를 감정가 대비 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 154,700,000원이지만, 최근 실거래와의 상대가격이 확인되지 않은 상태에서는 이를 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성은 확인되지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 회차로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 춘천원예농업협동조합 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,934,556원 | 11,934,556원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,320,090원 | 5,320,090원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,551,017원 | 8,551,017원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,738,157원 | 7,738,157원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 춘천원예농업협동조합 | 20,544,438원 | 2,990,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 169,288,258원 중 151,734,200원이 배당되고, 미배당액은 17,554,058원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 온의동 온의유치원 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 8층으로, 위생·급배수·도시가스 보일러 난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 완경사지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 2011년 115,200,000원 설정 후 2017년 146,400,000원 및 84,000,000원 변경기록이 있으므로 배당순위와 실제 채권액을 원문으로 대조하세요.
- 권영애 점유관계 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 과정은 별개이므로 현황을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 배당요구는 접수돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당표와 명세서 원문을 대조하세요.
- 시세 대조. 감정가 221,000,000원과 최저가 154,700,000원만 보고 응찰가를 정하지 말고 동일 단지 유사 물건의 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 공동주택의 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 비용이 발생할 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2011.10.18 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 주민등록등재자 권영애 역시 2017.10.18 전입이라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 데이터상 결론입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 154,700,000원까지 내려왔지만 이것은 감정가의 70%라는 뜻일 뿐입니다. 시세와 직접 비교되지 않은 할인율을 근거로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 권리 리스크는 낮고, 가격 메리트는 실거래 검증이 끝난 뒤 판단할 물건입니다.
