춘천지방법원 2025타경51028. 춘천시 동면 만천리 다온빌라 102동 3층 302호, 전용면적 비교표본 59.2㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류가 많다는 사실 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 말소기준은 2016.12.22. 두현종합건설 주식회사 가압류인데, 임차인 유영숙은 2016.11.29. 주민등록, 2016.11.28. 확정일자를 갖추고 보증금 110,000,000원의 임차권을 주장하고 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 91,700,000원에 낙찰받으면 91,700,000원만 내는 물건이 아닙니다. 현재 배당가정에서는 집행비용 2,050,600원을 먼저 제외한 뒤 유영숙에게 89,649,400원이 배당되고, 남는 보증금 20,350,600원을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차의 낙찰대금과 인수액을 합치면 112,050,600원이며, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 커져 총 부담은 약 1.11억대로 수렴합니다. 즉 이 사건은 최저가가 내려갈수록 무조건 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 333-6 다온빌라 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 전근석 지분 2분의 1 · 지상민 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유영숙 / 110,000,000원 |
| 말소기준 | 2016.12.22. 갑구 6번 가압류 · 두현종합건설 주식회사 · 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 을구의 여러 근저당권은 2016.11.07. 해지로 이미 말소됐고, 북춘천새마을금고 근저당도 2016.11.29. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.12.22. 두현종합건설 주식회사의 가압류입니다. 그 뒤 공한섭·주식회사국민은행· 근로복지공단·서울보증보험주식회사 등의 가압류와 다수 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영숙 주거 · 임차권등기 | 2016.11.29 2016.11.28 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 20,350,600원 인수 |
| 이현정 주민등록등재자 | 2017.02.09 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이현정은 2017.02.09. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 제공된 권리순서상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유관계와 명도 상대방은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 73.5%가 아니라 실질취득 약 88%
다온빌라 전용 59.2㎡ 표본의 최근 12개월 거래는 2026.01. 두 건으로, 평균 124,750,000원입니다. 최신 거래는 121,500,000원이며, 최근 12개월 평균은 이전 거래들보다 2.4% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 10건 평균 127,250,000원보다 최근 시세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.2㎡ | 1 | 121,500,000원 |
| 2026.01 | 59.2㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2024.04 | 59.2㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.02 | 59.2㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 59.2㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2023.08 | 59.2㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2022.10 | 59.2㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 59.2㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 59.2㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2022.02 | 59.2㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.2㎡ | 2건 | 124,750,000원 |
표면 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균의 73.5%지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 때문에 권리 구조상 실질취득은 약 110,000,000원에 묶이고, 이는 최근 12개월 평균의 약 88.2%, 최신 거래 121,500,000원의 약 90.5%입니다. 가격 여지는 존재하지만 “9,170만원짜리 물건”으로 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 유영숙 보증금 | 110,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 가압류 · 두현종합건설 주식회사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 공한섭 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 18,344,949원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 10,813,510원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,307,801원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 유영숙 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 2,050,600원과 유영숙 배당 89,649,400원으로 매각대금 91,700,000원이 모두 소진됩니다. 유영숙의 보증금 부족분 20,350,600원은 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰돼도 실질부담이 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 91,700,000원 | 20,350,600원 | 112,050,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 64,189,999원 | 47,365,421원 | 111,555,420원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 44,932,999원 | 66,275,795원 | 111,208,794원 |
회차가 내려갈수록 경매 최저가는 91,700,000원 → 64,189,999원 → 44,932,999원으로 크게 떨어지지만, 임차인 인수액은 반대로 20,350,600원 → 47,365,421원 → 66,275,795원으로 늘어납니다. 그래서 매수인의 실질부담은 약 1.11억대에서 거의 움직이지 않습니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어주지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천여자고등학교 동측 인근. 주위에는 농경지와 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 부지 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역이며 토지 공시지가는 235,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물의 3층이며, 기본 위생·급배수설비, LPG가스보일러 개별난방, 화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 규모. 다온빌라는 24세대이고 사용승인일은 2016.08.26.입니다. 최근 거래표본은 10건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 계산하지 말 것. 현재 최저가 91,700,000원에 유영숙 미배당 20,350,600원이 붙습니다. 실질취득 기준은 약 1.10억입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 낮아져도 임차인 인수액이 늘어 실질부담은 약 1.11억대로 유지됩니다.
- 유영숙 임차권 원본 대조. 주민등록 2016.11.29., 확정일자 2016.11.28., 보증금 110,000,000원, 배당요구 및 2025.08.04. 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 이현정 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 현장 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 12건이 표시돼 있습니다. 당해세가 있으면 현재 배당표의 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 127,250,000원보다 최근 12개월 평균 124,750,000원과 최신 거래 121,500,000원을 우선하고, -2.4% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 우선순위와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,170만원 낙찰”이 곧 “9,170만원 취득”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 131,000,000원짜리 다세대가 한 번 유찰돼 91,700,000원까지 내려온 것으로 보입니다. 하지만 권리분석을 한 단계 더 들어가면 결론은 달라집니다. 대항력 있는 유영숙의 보증금이 110,000,000원이고, 현재 배당가정에서 20,350,600원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 1.10억 수준에 묶입니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 124,750,000원과 최신 거래 121,500,000원보다는 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 최근 추세가 -2.4%이고, 24세대 다세대라는 환금성, 국세·지방세 압류, 유영숙 임차권의 정확한 지위, 이현정의 실제 점유관계까지 확인해야 합니다. 결론은 “최저가만 보면 싸 보이지만, 인수까지 넣으면 할인폭은 제한적”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금 인수와 세금 우선순위를 정확히 확정하는 것입니다.
