춘천지방법원 2025타경51048. 춘천시 후평동 극동늘푸른아파트 101동 11층 1103호, 전용 84.946㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 문대근은 2021.05.28 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 가평축산업협동조합의 채권최고액 117,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·삼성카드·롯데카드·가평축산업협동조합·우리카드·KB국민카드의 가압류와 경매개시결정, 춘천시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 핵심은 날짜입니다. 민지홍은 2024.12.30 전입했고 배당요구는 2025.12.19 접수했습니다. 전입일이 2021.05.28 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당에서 우선변제 또는 최우선변제가 가능한지는 별도로 확인해야 합니다. 이 부분은 배당 순서의 문제이지, 현재 자료상 매수인 인수금액이 생기는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 후평동 595 극동늘푸른아파트 101동 11층1103호 · 도로명 후석로 459 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.946㎡ · 방3·거실 겸 주방1·화장실2 · 18층 중 11층 |
| 소유자 | 문대근 (2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평축산업협동조합 / 115,959,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.28 설정된 가평축산업협동조합 근저당 117,600,000원입니다. 그보다 앞선 과거 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 문제 되는 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 사용관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민지홍 | 주민등록등재자 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮다
같은 단지 전용 84.95㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균 177,583,333원보다 최근 12개월 평균 178,750,000원, 최신 거래 182,000,000원, 최근 추세 +2.0%를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 흐름은 하락이 아니라 이전 구간 대비 소폭 높은 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 14 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 6 | 196,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 7 | 186,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 8건 | 178,750,000원 |
현재 최저매각가 132,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 178,750,000원의 74.0%입니다. 최신 거래도 2026.07 182,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 132,300,000원으로 보며, 이 사건은 최저가와 실질취득액 사이에 대항력 임차인 보증금이 추가되는 유형이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 2. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,525,496원 | 10,525,496원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,578,795원 | 1,522,304원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,098,501원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 가평축산업협동조합 | 7,362,536원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,153,576원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,396,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 161,715,292원 중 129,647,800원이 배당되고, 미배당액은 32,067,492원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 이 예상배당은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 후평동 강변삼거리 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공업단지·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·도시가스 보일러 난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종 및 제3종 일반주거지역 관련 규제가 확인되며, 상대보호구역과 중점경관관리구역 등의 항목이 포함됩니다. 공시지가는 783,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 460세대, 사용승인일은 1997.10.23이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 제공된 경매 통계상 평균 1.0회 유찰·매각률 0.0%로 표시돼 재매각성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금·확정일자 확인. 민지홍의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 민지홍은 2025.12.19 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당요구서 및 매각물건명세서 기재를 대조하세요.
- 인수권리 확인. 현재 자료에는 명시 인수권리와 법정지상권이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균 178,750,000원의 74.0%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 182,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 경매 환금성. 실거래는 존재하지만 제공된 단지 경매 통계의 매각률은 0.0%입니다. 실거래 시세와 실제 경매 낙찰·재매각 가능성은 분리해서 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 시세 아래”
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.05.28 가평축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주민등록등재자 민지홍도 2024.12.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 132,300,000원으로 봅니다.
가격 역시 감정가 189,000,000원에서 1회 유찰돼 132,300,000원까지 내려와 있습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 178,750,000원, 최신 거래는 182,000,000원이고 최근 추세는 +2.0%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.0%여서 가격 메리트가 존재합니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당 변동은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 시세 아래, 남은 확인 포인트는 임차인 배당관계와 환금성입니다.
