춘천지방법원 2025타경51072. 춘천 석사동 삼익세라믹아파트 201동 5층 506호입니다. 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 84.36㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 185,136,363원이고 최신 거래는 2026.08월 180,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 분명 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 순서 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
현재 권리 판정은 2020.08.25 춘천시 압류를 말소기준으로 보고, 2022.10.04 전입한 오기선과 한국토지주택공사의 임차권 모두 대항력이 없다고 보고 있습니다. 문제는 같은 등기부에 그 2020.08.25 압류가 2020.09.18 해제돼 말소된 기록이 있다는 점입니다. 이 기록을 그대로 적용하면 임차인의 선후관계 판단 자체를 다시 확인해야 합니다. 따라서 현재 화면의 ‘대항력 없음’만 믿고 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51072 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 114-5 삼익세라믹아파트 201동 5층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.36㎡ · 15층 건물 중 5층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최춘자 · 2017.12.27. 거래가 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 100,552,934원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 대조해야 한다
임차관계 — 실제 임차인은 1명, LH는 중복 합산 금지
| 명의 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오기선 | 신청부동산 전부 · 2022.10.04 | 미상 | 현재 판정 없음 | 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 2022.10.04 · 임차권등기 | 140,000,000원 | 현재 판정 없음 | 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사는 별도의 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 오기선 보증금의 대위·승계 신고이므로 140,000,000원을 오기선 보증금과 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 오기선 1명입니다. 한국토지주택공사 임차권등기에는 임대차계약일 2022.08.31, 확정일자 2022.09.05, 점유개시·주민등록일 2022.10.04가 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 70% 가격은 매력적이지만 권리 확정이 전제
삼익2 동일 면적 84.36㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 185,136,363원, 최신 거래는 2026.08월 180,000,000원입니다. 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전보다 -2.6% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.36㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.36㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 1 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.36㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 84.36㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.36㎡ | 7 | 188,500,000원 |
| 2025.10 | 84.36㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.36㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.36㎡ | 12 | 223,000,000원 |
| 2025.08 | 84.36㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.36㎡ | 11건 | 185,136,363원 |
가격만 보면 최저가 129,500,000원은 실거래 최저 162,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 할인율을 그대로 투자 메리트로 인정할 수 있는 것은 매수인 인수액이 확정적으로 0원일 때뿐입니다. 을구 15번 임차권의 미변제 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 실질취득비용은 최저가만으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,367,819원 | 5,367,819원 |
| 3. 경매개시결정 · 권혁세 | 100,552,934원 | 100,552,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,966,247원 |
이 배당계산에서는 채권자 청구 105,920,753원이 전액 배당되고 소유자 잔여 20,966,247원이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도로 매각물건명세서에는 을구 15번 주택임차권의 보증금 전액 미변제 시 말소 불가 문구가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 석사동 거두사거리 남측 인근. 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 506호. 공용승강기·지하주차장·화재탐지·옥내소화전·가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 아파트 건부지이며 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 삼익2 · 256세대 · 1991.12.23 준공. 동일면적 최근 거래는 162,000,000원~223,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2020.08.25 춘천시 압류가 기준으로 잡혀 있으나 2020.09.18 해제·말소 기록이 있으므로 실제 유효한 말소기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 오기선의 대항력 재판정. 전입일은 2022.10.04입니다. 유효 말소기준일이 달라지면 현재의 ‘대항력 없음’ 판단도 달라질 수 있습니다.
- LH 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 오기선 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금을 두 번 더하지 마세요.
- 140,000,000원 임차권. 을구 15번 주택임차권이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않는다는 명세서 문구의 정확한 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전보다 -2.6%입니다. 권리가 깨끗하다고 확인되더라도 과거 전체 평균보다 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 185,136,363원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 권리가 있다
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰돼 129,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 185,136,363원의 69.9%입니다. 그러나 가격 메리트는 권리비용이 확정된 뒤에만 의미가 있습니다.
현재 기록에는 실제 임차인 오기선 1명과 그 보증금을 승계한 한국토지주택공사의 140,000,000원 주택임차권이 있습니다. 매각물건명세서는 보증금 전액 미변제 시 임차권이 말소되지 않는다고 적고 있고, 동시에 말소기준으로 제시된 2020.08.25 압류에는 2020.09.18 말소 기록이 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순한 ‘인수 0·70% 할인’이 아니라, 말소기준과 임차권 인수범위가 확정되기 전에는 응찰 보류입니다. 권리가 정리돼 인수 0원이 확인될 때에만 현재 가격의 할인 폭을 제대로 평가할 수 있습니다.
