수원지방법원 2025타경41762. 경기도 평택시 청북읍 백봉리 199-3에 있는 공장 및 사무실 이용 부동산과 토지입니다. 토지는 공장용지 2,739㎡이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층으로 평가되어 있습니다. 현재 회차 최저매각가는 1,869,804,000원으로 감정가 2,671,148,000원의 70%입니다. 등기상 권리만 보면 매각으로 소멸 처리되는 근저당·가압류가 중심이고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이 명시되어 있는 반면, 건물 지붕 일부의 태양광발전시설은 별도 소유자가 있어 평가 및 매각에서 제외됩니다. 여기에 두 업체가 각각 공사대금 유치권을 신고했고 신청채권자가 배제신청서를 제출한 상태여서, 실제 점유관계와 유치권 성립 여부 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41762 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉리 199-3 · 경기도 평택시 청북읍 백봉길 114-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등으로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 강판 및 판넬 벽체 · 에폭시 바닥 · 샷시창호 |
| 토지 | 공장용지 2,739㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 진지화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,671,148,000원 / 1,869,804,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 2,036,546,214원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 인수 0원, 유치권은 별도 확인
제공된 말소기준 표시는 2024.12.23. 을구 10번 한성수 근저당권 250,000,000원입니다. 같은 날 을구 9번에는 파주연천축산업협동조합의 2,400,000,000원 근저당권이 설정되어 있고, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류도 매각으로 소멸합니다. 2025.06.11. 평택세무서장 압류는 2025.06.30. 해제로 말소되었습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수액을 별도로 반영한 구조는 아니지만, 현장 점유자와 실제 사용주체는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 저가 매수라 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,869,804,000원으로 감정가 2,671,148,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 1,308,862,800원(49%), 3회 유찰 시 916,203,960원(34.3%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,869,804,000원 | 878,374,040원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,308,862,800원 | 1,433,705,828원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 916,203,960원 | 1,822,438,080원 |
다만 공장·토지는 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 본건은 평택JC 북동측의 소규모 공장지대에 있고, 주변이 농경지·임야·중소규모 공장으로 구성되어 있습니다. 따라서 감정가 70%라는 사실 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용할 수는 없습니다. 실제 응찰가는 공장 가동 가능성, 토지 이용규제, 기계·기구 가치, 태양광시설 제외 영향, 유치권 점유관계까지 함께 반영해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,869,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,098,040원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 파주연천축산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,848,705,960원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 한성수 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 77,080,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 2,727,080,000원, 채권자 예상배당 합계는 1,848,705,960원이며 미배당은 878,374,040원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 공장 및 사무실 등으로 이용중이며, 토지는 공장용지 2,739㎡·공업용입니다.
- 입지. 평택JC(평택제천고속도로) 북동측 인근으로, 주위는 농경지·임야·중소규모 공장이 혼재한 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 생산관리지역과는 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 315,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장점유 확인. 한국신재생서비스·엠제이디의 실제 점유 여부, 공사 대상, 공사대금 발생 근거와 신청채권자의 유치권배제신청 진행 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 태양광시설 경계 확인. 지붕 일부 태양광발전시설은 별도 소유자 소유로 평가·매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 공장 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 및 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다. 감정평가서의 목록과 현장 실물을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 현재 70% 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 해석하지 말고, 공장 매매·임대 수요와 시설 활용가치를 따로 검토하세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역 지정 내용을 사용계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 유치권·매각범위가 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 2,671,148,000원에서 한 차례 유찰되어 1,869,804,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 두 숫자만으로 안전하고 저렴한 경매물건이라고 결론내리면 안 됩니다.
한국신재생서비스 158,000,000원, 엠제이디 150,400,000원의 유치권 신고 2건이 있고 두 건 모두 성립 여부가 불분명하며 신청채권자가 배제신청서를 제출했습니다. 동시에 태양광발전시설은 매각에서 제외되고, 기계·기구와 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 결국 이 사건은 등기상 인수는 0원이지만 현장 권리관계와 매각범위를 확인해야 하는 공장형 경매입니다. 감정가 대비 할인율보다 유치권 점유, 제외 시설, 기계·기구 상태와 실제 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
