/ 717,931,000원
춘천지방법원 2025타경51076. 등기상 소유자는 이해곤이고, 현재 경매개시 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 권리의 기준점은 2014.01.14 설정된 기린농업협동조합 근저당권 채권최고액 481,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.10.31 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 남아 있는 가압류와 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주민등록등재자 문서연은 2017.07.07 전입했고 2026.01.07 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 문서연은 등기부상 2021.01.18 설정된 채권최고액 300,000,000원의 근저당권자와 동일인이어서 관계인 여부를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51076 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 산1-11 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 384-4 · 월운로 28-34 |
| 물건종류 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 기호(3) 단독주택 이용 · 부속건물 단독주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 이해곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,025,616,030원 / 717,931,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 467,850,499원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 춘천지방법원 홍천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차·점유 확인
| 성명 | 구분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문서연 | 주민등록등재자 | 2017.07.07 | 미상 | 미상 | 2026.01.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
문서연의 전입일은 2017.07.07로, 2014.01.14 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격·회차 비교 — 70%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 717,931,000원으로 감정가 1,025,616,030원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득 가정액은 717,931,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 717,931,000원 | 708,351,690원 | 257,848,310원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 502,551,699원 | 495,126,182원 | 471,073,818원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 351,786,189원 | 346,061,182원 | 620,138,818원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 717,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,579,310원 |
| 2. 근저당 · 기린농업협동조합 | 481,000,000원 | 481,000,000원 |
| 3. 근저당 · 기린농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김기찬 | 113,200,000원 | 113,200,000원 |
| 5. 근저당 · 문서연 | 300,000,000원 | 42,151,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 966,200,000원 중 708,351,690원이 배당되고, 257,848,310원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 일괄매각·현황 리스크 — 권리보다 현장 확인이 중요하다
- 일괄매각. 제시외 건물과 관정이 포함됩니다.
- 관정. 부동산 목록 1에 미신고 관정이 존재하며 정확한 소유관계·깊이·규격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임야와 도로. 부동산 목록 1은 공부상 지목이 ‘임야’지만 현황은 ‘도로’입니다.
- 창고와 법당. 부동산 목록 3은 공부상 ‘창고’이나 현황은 ‘법당’입니다.
- 농지취득자격증명. 부동산 목록 4는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 토지 부착물. 부동산 목록 1·2·4 일부 지상 조경수·석축·기타 공작물은 토지 평가에 포함돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 개운리 소재 ‘속초교’ 서측 인근이며, 부근은 주택·농경지·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(3)는 단독주택, 부속건물1은 단독주택 및 창고, 부속건물2는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(3)는 철근콘크리트구조 판넬지붕 지하1층·지상1층, 부속건물1은 경량철골구조 판넬지붕 단층, 부속건물2는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층입니다.
- 설비. 기호(3)와 부속건물2에는 위생·급배수설비와 기름보일러 난방설비, 부속건물1에는 위생·급배수·저온저장고·기름보일러 설비가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 356㎡, 지목 임야, 현황 도로등, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 1,980원/㎡입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 공장설립제한지역이 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 부동산 목록 4의 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관정 권리관계 확인. 미신고 관정의 소유관계·깊이·규격을 별도로 확인하세요.
- 공부와 현황 대조. 임야→도로, 창고→법당으로 이용상태가 다른 부분을 직접 확인하세요.
- 문서연 확인. 주민등록등재자이면서 근저당권자인 문서연의 실제 점유·보증금·확정일자·관계인 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2014.01.14 말소기준 근저당권이 2024.10.31 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내역을 원본 등기와 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·관정·조경수·석축·기타 공작물이 매각 및 평가에 어떻게 포함됐는지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.01.14 기린농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문서연의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각에 제시외 건물과 관정이 포함되고, 미신고 관정의 소유관계 확인, 임야와 도로의 현황 차이, 창고와 법당의 용도 차이, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 실거래 근거도 없습니다. 권리는 인수 0원, 입찰 판단은 현장·행정 확인이 핵심. 이 사건은 그 구분이 중요한 물건입니다.
