대구지방법원 2025타경1160. 영천시 화산면 연계리 453을 포함한 일괄매각 사건입니다. 등기상 말소기준은 2015.06.18. 화산농업협동조합 근저당권이며 최초 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 같은 근저당권은 2024.06.10. 변경계약으로 채권최고액 110,000,000원이 기재됐고, 2024.08.08. 김종숙의 근저당권, 2025년 경매개시결정과 가압류들은 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순히 “권리가 깨끗하고 감정가의 24%까지 내려온 물건”으로 보면 위험합니다. 매각물건명세서 비고에는 목록3·4 농지취득자격증명 필요가 명시돼 있고, 미제출 시 매수보증금 몰수입니다. 화산면 사실조회 회신에 따르면 원상회복 가능성도 있으며, 일부 제시외건물은 목록 1·3과 인접필지인 연계리 451 양 지상에 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1160 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 453 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 658.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김동현 |
| 감정가 / 최저가 | 232,480,000원 / 55,819,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 도로명주소 | 등기 기재 굴견길 36 · 실제 굴견길 96 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.06.18. 설정된 화산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.08. 김종숙 근저당권, 2025.10.01. 임의경매개시결정, 2025.11.20. 영천축산업협동조합 가압류, 2025.11.26. 및 2025.12.02. 농업협동조합중앙회 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정연춘 | 2022.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정연춘의 전입신고일은 2022.08.26.으로 말소기준권리인 2015.06.18.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 232,480,000원, 현재 최저매각가는 55,819,000원으로 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 39,073,300원, 6회 유찰 시 27,351,310원입니다.
다만 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다. 특히 4회 유찰 자체는 감정가 수준에서 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 결과이므로 최저가 숫자만 보고 접근하기보다 토지·건물 현황과 농취증 요건을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,404,742원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화산농업협동조합 | 60,000,000원 | 54,414,258원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김종숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 영천축산업협동조합 | 6,985,726원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 39,585,782원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 59,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 216,021,508원 중 예상 배당은 54,414,258원, 미배당은 161,607,250원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 면적 658.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 40,800원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 일부 제시외건물은 연계리 451과 양 지상에 소재합니다.
- 주소 확인. 등기상 도로명주소 굴견길 36은 없는 주소이고 실제 주소는 굴견길 96으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3·4에 필요하며 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다. 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 화산면 사실조회 회신에 원상회복 가능성이 있으므로 대상 토지의 현황과 요구사항을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 위치. 일부가 목록 1·3과 인접필지 연계리 451 양 지상에 소재하므로 경계와 소유·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 정연춘. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 명세서와 현황조사의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 별도 현장가격 조사가 필요합니다.
- 주소 대조. 굴견길 36과 실제 굴견길 96의 차이를 현장·공부와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰 조건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2015.06.18. 화산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정연춘도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 4회 유찰로 최저가가 55,819,000원까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복 가능성, 제시외건물의 인접필지 걸침입니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 입찰 전 현황·농취증 검증은 필수입니다.
