대구지방법원 2025타경1160. 영천시 화산면 연계리 453의 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각 물건입니다. 확인된 토지면적은 658.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 감정가 232,480,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,915,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조만 보면 기준은 분명합니다. 2015.06.18. 접수된 화산농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 김종숙 근저당과 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정연춘의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 일괄매각 대상 중 목록 3·4에는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다. 일부 제시외 건물은 인접필지인 연계리 451에도 걸쳐 있어 현장·경계 확인이 권리분석 못지않게 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 453 |
| 물건종류 | 임야·토지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 658.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김동현 |
| 감정가 / 최저가 | 232,480,000원 / 113,915,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화산농업협동조합 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 도로명주소 확인 | 등기상 굴견길 36 · 실제 굴견길 96 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2015.06.18. 화산농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 60,000,000원이었고 2015.11.16. 90,000,000원, 2024.06.10. 110,000,000원으로 변경됐습니다. 2024.08.08. 설정된 김종숙 근저당 50,000,000원과 2025년의 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정연춘 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
정연춘의 전입신고일은 2022.08.26.로 말소기준권리인 2015.06.18.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 정연춘은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’과는 다르다
현재 최저매각가는 113,915,000원으로 감정가 232,480,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 113,915,000원입니다. 다만 감정가 대비 하락률만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 토지 형상, 도로접면, 제시외 건물의 권원과 경계, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 원상회복 가능성을 가격에 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 113,915,000원 | 143,951,318원 | 60,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 79,740,500원 | 177,566,337원 | 60,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 55,818,350원 | 201,057,888원 | 54,413,620원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,810원 |
| 1. 근저당 · 화산농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종숙 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 39,450,000원 | 1,520,190원 |
| 4. 가압류 · 영천축산업협동조합 | 6,985,726원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 39,585,782원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 59,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 255,471,508원 중 예상 배당액은 111,520,190원이며, 143,951,318원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·입지 및 공법상 메모
- 토지 현황. 토지면적 658.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 산지·축산 제한. 준보전산지에 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 40,800원/㎡입니다.
- 주소 불일치. 등기상 도로명주소는 굴견길 36이지만 실제 주소는 굴견길 96입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 일부는 인접필지 연계리 451에도 걸쳐 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3·4의 발급 가능 여부와 제출기한을 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 원상회복 가능성. 2025.10.21.자 화산면 회신과 별지 회보서를 확인해 대상과 범위를 특정해야 합니다.
- 제시외 건물 경계. ㄷ~ㅁ 건물이 목록 1·3과 연계리 451 양 지상에 소재하므로 현황측량과 권원 확인이 필요합니다.
- 도로명주소. 굴견길 36과 실제 굴견길 96의 불일치를 현장과 공적장부에서 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 정연춘은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·사용 부분이 확인되지 않았으므로 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 토지 형상·접도·공법 제한·경계 문제를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 예상배당 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 배당요구종기 이후 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농취증과 경계가 먼저다”
이 물건은 말소기준이 선명하고 후순위 전입 임차인만 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 하지만 토지·제시외 건물 일괄매각에서는 등기 소멸 여부보다 농지취득자격증명 발급, 원상회복 가능성, 인접필지에 걸친 건물의 경계와 권원이 실제 취득가치와 입찰 성공 여부를 좌우합니다.
최저가는 113,915,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 49%라는 숫자 자체가 가격 안전성을 보장하지는 않습니다. 인수 위험은 낮지만 절차·현장 위험은 높은 물건입니다. 농취증과 경계, 제시외 건물의 처리 가능성을 먼저 확정한 뒤 그 비용과 불확실성을 응찰가에 반영하는 접근이 필요합니다.