인천지방법원 2024타경520727. 부평동 하임힐 2층 205호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 232,000,000원인데 6회 유찰돼 최저매각가격이 113,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계까지 합치면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 김은영은 2021년 3월 12일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 주식회사페이금융대부 근저당권은 그보다 뒤인 2021년 6월 3일 설정됐습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항력 임차인입니다.
보증금은 205,000,000원, 확정일자는 2021년 2월 17일이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 113,680,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,391,520원을 제외한 111,288,480원이 임차인에게 배당되고, 나머지 93,711,520원은 미배당으로 남습니다. 결국 매수인의 실질취득은 113,680,000원 + 93,711,520원 = 207,391,520원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 총 취득부담은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경520727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로84번길 27, 2층205호 (부평동,하임힐) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2층 205호 · 감정평가상 “오피스텔” 이용 |
| 면적 | 73.12㎡ |
| 소유자 | 고영주 · 2021.03.12 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,984,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 22,736,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2021년 6월 3일 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 321,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서상 후순위로 보이는 임차권등기 자체가 아니라, 임차인 김은영의 전입·점유가 2021년 3월 12일로 말소기준보다 먼저라는 점입니다. 임차권등기일은 2023년 4월 26일이지만 대항력 판단은 그 이전의 점유·전입관계가 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.05억
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.03.12 | 우선변제 확정 2021.02.17 · 배당요구 | 중복승계 없음 |
실제 임차인은 김은영 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 중복돼 있는 구조는 아니므로 보증금은 205,000,000원 한 건만 봅니다. 현재 배당가정에서는 임차보증금 중 111,288,480원이 배당되고 93,711,520원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 56.8%라는 숫자의 함정
하임힐의 확인 실거래는 5건이고 전체 평균은 194,200,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월 200,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 200,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 3.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 65.93㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 65.93㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 73.12㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2021.12 | 73.12㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 2021.09 | 65.93㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 194,200,000원 |
최저매각가격 113,680,000원은 최근 12개월 시세의 56.8%지만, 이 비율은 임차인 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 실제 판단 기준인 실질취득 207,391,520원은 최근 시세 200,000,000원보다 7,391,520원 높습니다. 즉 여섯 번 유찰됐어도 권리까지 합치면 할인 매수가 아니라 최근 거래 이상 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 205,000,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 321,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 213,984,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액은 93,711,520원이며 매수인 인수 가능액으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “오피스텔”로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 205호이며 사용승인일은 2016.07.14입니다.
- 입지. 굴다리오거리 북동측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 장제로·충선로·부평문화로 인근에 버스정류장이 있고, 남서측 근거리에 경인선전철 및 인천도시철도1호선 환승역인 부평역이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,465,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·CCTV·도시가스·난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 하임힐은 총 19세대이고 확인 거래도 5건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수 6.0회, 낙찰률 14.29%로 유동성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가는 113,680,000원이지만 배당표상 인수 가능액 93,711,520원을 더한 실질취득은 207,391,520원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으나, 대항력 포기까지 포함되는지 원문으로 확인해야 합니다. 말소동의만으로 임차보증금 인수를 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김은영은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다. 실제 배당액과 미배당액이 매수인 부담을 좌우합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 기준 22,736,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시 최저가는 내려가지만 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 약 2.07억 부근에 머뭅니다.
- 시세 표본의 한계. 최근 12개월 거래는 1건이며 최신 거래는 65.93㎡입니다. 해당 호수 73.12㎡의 층·상태 차이를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 113,680,000원입니다. 감정가 232,000,000원의 49%까지 떨어져 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인 김은영의 보증금 205,000,000원이 그 할인폭을 사실상 다시 채웁니다. 현재 배당가정상 미배당 인수액 93,711,520원을 합치면 실질취득은 207,391,520원입니다.
최근 12개월 및 최신 거래는 200,000,000원이고 최근 추세는 +3.8%지만, 실질취득은 그 가격보다 높습니다. 여기에 6회 유찰, 재매각, 19세대 규모의 오피스텔이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재한다는 점은 반드시 확인할 사항이지만, 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기와 인수 0원까지 확대해석할 수는 없습니다. 따라서 결론은 “표면 가격은 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상 — 확약서의 효력 범위를 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다.
