인천지방법원 2024타경520727. 부평동 하임힐 2층 205호, 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 232,000,000원이고, 매각물건명세서 비고에는 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%가 적혀 있습니다. 따라서 입찰보증금은 최저가 기준 46,400,000원입니다.
권리의 출발점은 2021.06.03. 접수된 주식회사페이금융대부 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 김은영의 주택임차권등기가 이어집니다. 다만 임차인 김은영의 주민등록일자는 2021.03.12., 확정일자는 2021.02.17.로 제공 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 여기서 말소동의 확약서가 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득이 보증금 부근으로 고정되는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경520727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로84번길 27, 2층205호 (부평동,하임힐) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · “오피스텔”로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 205호 · 사용승인일 2016.07.14 |
| 소유자 | 고영주 (2021.03.26. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,984,660원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 핵심, 확약은 전제
제공 데이터상 말소기준은 2021.06.03. 을구 3번 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김은영은 주민등록일자가 2021.03.12.로 말소기준보다 빠르고, 보증금은 205,000,000원입니다. 즉 이 사건의 권리분석은 “근저당 이후 권리라서 단순 소멸”로 끝낼 수 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금과 확약서 범위를 함께 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 205,000,000원 | 전입 2021.03.12 · 확정 2021.02.17 · 배당요구 2023.04.26 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 사건은 대항력 임차권이 있는 물건입니다. 따라서 원칙적으로는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수금, 즉 실질취득으로 시세와 비교해야 합니다. 다만 제공 notes의 말소동의 확약서를 적용하면 현재 회차의 매수인 인수는 0원*이므로, 실질취득은 232,000,000원입니다. 이 금액은 하임힐 최근 실거래 평균 194,200,000원보다 37,800,000원 높고, 시세 평균의 119.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 65.93㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 65.93㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 73.12㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2021.12 | 73.12㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 2021.09 | 65.93㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 194,200,000원 |
최근 거래 범위는 180,000,000원~200,000,000원입니다. 현재 실질취득 232,000,000원은 최고 거래가 200,000,000원보다도 32,000,000원 높습니다. 확약으로 인수 문제가 정리되더라도, 가격만 놓고 보면 “저가 매수”가 아니라 시세 상단을 넘어서는 취득입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 (우선변제) | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 22,952,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사페이금융대부 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 321,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,984,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 매각가 232,000,000원에서는 임차인 보증금 205,000,000원이 전액 배당되고, 농협은행주식회사에 22,952,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 774,984,660원, 총 배당은 22,952,000원, 부족액은 752,032,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 없으면 낙찰가 하락이 그대로 이익이 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는, 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 있어 실질 인수 0원*으로 처리하지만, 아래 표의 “룰상 인수”는 확약 전 구조를 보여주는 각주 성격입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 22,798,400원 | 185,600,000원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 59,398,720원 | 148,480,000원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 소재 “굴다리오거리” 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 장제로·충선로·부평문화로 변에 버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 경인선전철 및 인천도시철도1호선 환승역인 부평역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, CCTV, 도시가스, 난방설비 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다. 토지는 유사사다리형 평지이고 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 하임힐은 총 19세대 소규모 단지입니다. 최근 실거래 5건 평균은 194,200,000원, 제공 경매 통계상 매각률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 4번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 이행 주체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. tenants 데이터상 실제 임차인은 김은영 1명이고 보증기관 승계 임차인은 별도로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 임대차관계 미상 문구가 있으므로 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 232,000,000원은 실거래 평균 194,200,000원의 119.5%입니다. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 46,400,000원입니다.
- 관리비·주차. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 승계 가능성, 기계식 주차 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터 기준입니다. 등기부, 임차권등기명령, 확약서, 배당요구, 명세서 비고를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 복잡합니다. 대항력 있는 임차인, 205,000,000원 보증금, 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 경매신청과 가압류가 한꺼번에 보입니다. 그러나 제공 notes의 말소동의 확약서를 적용하면 주된 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 확약으로 권리 리스크가 줄어도 현재 실질취득은 232,000,000원이고, 실거래 평균은 194,200,000원입니다. 즉 이 물건의 결론은 권리는 확약 원본 확인, 가격은 보수적 접근입니다. 최저가가 낮아 보이는 회차가 오더라도, 확약이 없다면 인수금이 따라붙는 구조라는 점까지 함께 봐야 합니다.