인천지방법원 2024타경522587. 인천 남동구 구월동 경남씨티타운 1층 103호, 전용 26.25㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 9,000만원짜리가 최저가 124만5천원까지 내려온 극단적인 12회 유찰 물건입니다. 하지만 이 물건은 최저가가 낮아서 싸진 물건이 아니라, 대항력 있는 임차권등기 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 물건입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고, 그 부족분은 매수인 인수로 남습니다.
현재 회차 기준 매각가 1,245,000원에서 임차인 문예지에게 예상 배당되는 금액은 822,590원뿐입니다. 보증금 75,000,000원 중 나머지 74,177,410원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 물건의 실질 취득 부담은 1,245,000원 + 74,177,410원 = 75,422,410원입니다. 최저가만 보고 “감정가의 1.6%”라고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로4번길 46, 1층103호 (구월동,경남씨티타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.25㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 중 제1층 제103호 |
| 소유자 | 조연진 (2022.06.23. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 1,245,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문예지 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차권’이 핵심
등기 흐름에서 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권자 문예지는 임대차계약일자 2021.07.08, 확정일자 2021.07.09, 점유개시일자 2021.08.06, 주민등록일자 2021.08.09로 등기되어 있습니다. 경매개시결정은 2024.04.08이므로, 이 임차권은 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문예지 | 1층 103호 26.25㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2021.08.09 / 2021.07.09 | 2023.09.21 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
임차인은 문예지 1명입니다. 실제 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없습니다. 임차권등기와 매각물건명세서상 임차보증금은 75,000,000원이고, 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 있어 대항력 있는 임차권으로 보아야 합니다. 확정일자와 배당요구도 있어 배당절차에 참가하지만, 현재 매각가에서는 전액 변제가 되지 않습니다.
③ 실거래 비교 — ‘124만원’이 아니라 ‘7,542만원’으로 비교
경남씨티타운은 총 15세대, 사용승인일 1993.09.25인 소규모 다세대입니다. 확인된 동일면적 거래는 2022.06 전용 26.25㎡, 1층, 거래가 80,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 26.25㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 평균 | 26.25㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최저가 1,245,000원만 놓고 보면 실거래의 1.6%입니다. 그러나 임차보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득은 75,422,410원으로, 확인된 거래가 80,000,000원의 94.3%입니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 보증금 수준에 고정되는 구조라, “초저가”가 아니라 “임차권 인수형”으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 422,410원 | 약 매각가의 33.9% 추정 |
| 1. 임차인 문예지 보증금 | 75,000,000원 | 822,590원 | 부족분 74,177,410원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주식회사조흥은행 | 32,699,352원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 37,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 문예지 | 75,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금의 미배당 잔액 74,177,410원이 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (12회 유찰, 감정가 1%) | 1,245,000원 | 822,590원 | 74,177,410원 | 75,422,410원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 1%) | 871,500원 | 455,813원 | 74,544,187원 | 75,415,687원 |
| 14회 유찰 시 (감정가 1%) | 610,050원 | 199,069원 | 74,800,931원 | 75,410,981원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 13회, 14회로 더 유찰되어도 낙찰가가 줄어든 만큼 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 미배당 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 75,410,981원~75,422,410원 범위로 거의 고정됩니다. 유찰 횟수만 보고 가격이 계속 싸진다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 “인천남동소방서” 북측 인근에 위치합니다. 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평탄한 장방형으로 다세대주택부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 다세대이고, 경남씨티타운 경매물건 평균 유찰 횟수는 11.1회입니다. 실거래 표본도 1건이어서 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 1,245,000원이 아니라 실질취득 75,422,410원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 3번 임차권등기 보증금 75,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 관계인 가능성 검토. 임차권자 문예지가 신청채권자와 동일하므로 임차권등기명령, 배당요구, 점유관계, 임대차계약 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 민간임대주택 등록 문구가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 제한사항을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 확인된 동일면적 거래는 2022.06 거래가 80,000,000원 1건입니다. 매도 회수 가능성과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “12회 유찰”보다 “보증금 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 90,000,000원에서 최저가 1,245,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가격이 124만원이 된 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 75,000,000원이 있고, 현재 회차 기준 미배당 잔액 74,177,410원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 75,422,410원입니다. 확인된 동일면적 거래가 80,000,000원인 점을 감안하면 숫자상 여지는 있어 보이지만, 15세대 소규모 다세대·12회 유찰·임차권 인수·관계인 가능성 메모가 함께 붙어 있습니다. 결론은 단순합니다. 최저가로 보면 착시, 실질취득으로 보면 고위험 보수검토 물건입니다.
