대구지방법원 2025타경6851. 영천시 오미동 368-59 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 693㎡이고 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이 들어서 있습니다. 말소기준은 2019.07.03. 흥해농업협동조합의 채권최고액 571,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 2건과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 쟁점은 임차인 박명희와 유치권 신고입니다. 박명희의 전입일은 2020.11.20.로 말소기준일인 2019.07.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 2025.04.10. 배당요구를 했습니다. 따라서 배당 여부와 금액은 별도 확인이 필요하더라도, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 오미동 368-59 · 경상북도 영천시 오미길 99-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 / 건물 | 토지 693㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 주식회사삼진이앤지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 707,307,000원 / 242,607,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥해농업협동조합 / 484,500,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수 등 토지가액에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.03. 설정된 흥해농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 2019.07.11. 대양석유주식회사 근저당권, 2022.04.22. 주식회사깜 근저당권이 설정됐고, 2022.08.04. 이후 가압류 3건과 2025.01.23. 경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하며, 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 채무가 매수인에게 넘어가지는 않습니다.
② 임차인·점유 분석
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차인 박명희는 말소기준일 이후에 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 미배당되더라도 매수인이 이를 승계하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명희 | 2020.11.20 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 0원 |
③ 유치권 신고 — 23,100,000원, 부존재 확정판결
박명희는 2025.04.11. 유익비 23,100,000원에 관한 유치권신고서를 제출했습니다. 그러나 대구지방법원 2025가단109074 사건에서 유치권이 부존재한다는 확정판결이 확인됩니다. 따라서 이 신고금액을 낙찰가에 더해 매수인 부담으로 계산할 근거는 없습니다.
④ 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 707,307,000원, 현재 최저매각가는 242,607,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 동일 규격의 공동주택이 아니라 토지 693㎡와 단독주택, 제시외 건물을 함께 매각하는 개별성이 강한 물건입니다. 또한 이미 3회 유찰된 사실 자체가 감정가와 실제 수요 사이의 간극을 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 242,607,000원 | 34.3% | 4,678,564,106원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 169,824,900원 | 24.01% | 4,750,327,257원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 118,877,429원 | 16.81% | 4,800,561,463원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 242,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,196,498원 |
| 1. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 571,000,000원 | 238,410,502원 |
| 2. 근저당 · 대양석유주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사씨맥스이앤씨 | 561,572,602원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 깜 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사깜 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 씨맥스이앤씨 | 275,372,208원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 진명전력 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사동부레미콘 | 79,029,798원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 흥해농업협동조합 근저당권에 배당되고 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 4,678,564,106원이나 후순위 채권 미배당분은 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 오미동 ‘의머리못’ 북동측 인근이며, 전원주택·농가주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 693㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독입니다. 완경사의 세로장방형 토지이며 세로각지에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 297,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 징크패널·스타코플렉스·대리석, 창호는 새시와 복층유리입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 LPG 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 평가 범위. 제시외 건물이 포함되고 지상의 조경수 등은 토지에 포함해 평가됐습니다. 공부상 건축면적에 포함되지 않는 확장형 발코니도 건물 재조달원가에 반영됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신, 인근 유사 단독주택·토지의 실제 거래수준과 실질취득가 242,607,000원을 직접 비교하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용승인 여부와 실제 활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 박명희의 보증금, 확정일자와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해 예상배당표 변동을 점검하세요.
- 유치권 판결 대조. 대구지방법원 2025가단109074 유치권 부존재 확정판결문과 매각물건명세서를 원문으로 대조하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역과 준보전산지 인접 조건이 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 경계·접도 확인. 693㎡ 토지의 현황 경계, 진입로, 세로각지 접면과 인접 토지 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.03. 흥해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 실제 임차인 박명희도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 23,100,000원의 유치권 신고에는 부존재 확정판결이 있어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 707,307,000원에서 3회 유찰돼 242,607,000원까지 내려왔지만, 감정 이용상태가 단독주택이고 토지 693㎡·제시외 건물· 조경수까지 포함된 개별 물건입니다. 권리 인수는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건. 감정가 할인율이 아니라 실질취득가와 실제 처분가치를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
