춘천지방법원 2026타경50055. 강릉 교동2차현대아파트 202동 5층 502호입니다. 감정가는 332,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 232,400,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 동일 면적 평균 317,500,000원의 73.2%에 불과해 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체가 핵심 가격이 아닙니다. 을구 순위 10번 임차권자 한밀의 임차보증금이 310,000,000원이고, 주민등록일자·점유개시일자는 2024.01.03, 확정일자는 2023.12.12입니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.19. 강원신용보증재단 가압류 86,250,000원이지만, 임차인의 점유·주민등록은 그보다 앞선 2024.01.03입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2026.01.07에 이루어졌다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당액이 커지는 방향이므로, 보증금 310,000,000원이 낙찰가를 웃도는 현재 구조에서는 실질취득비용이 보증금 부근에 묶인다는 점이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 1767 교동2차현대아파트 202동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 5층 |
| 소유자 | 함숙청 · 2019.02.01. 소유권이전 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항 임차권
현재 소유자 함숙청은 2019.02.01. 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 강릉교동새마을금고 근저당은 2024.01.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 한밀은 2024.01.03. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2026.01.07. 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.05.19. 강원신용보증재단 가압류 86,250,000원이 말소기준으로 제시되고, 이후 강제경매개시결정과 2026.06.30. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — ‘낙찰가 + 미배당 보증금’을 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한밀 | 건물전부(202동502호) · 주거 | 310,000,000원 | 대항 가능·명세서 인수 명시 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 확정일자 | 주거 | 0원 | 미상 | 미상 | 별도 금액 확인 필요 |
실제 보증금이 확인되는 임차인은 한밀 1명입니다. 한밀은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 등재돼 있습니다. 다만 별도 기재된 주거 관련 항목은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 또한 한밀은 등기부상 임차권자이면서 이 사건의 경매개시결정 채권자로도 나타나므로, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 부분은 실제 계약관계와 자금흐름을 원본 문서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.324억이 아니라 약 3.10억으로 비교
교동2현대 동일 면적 84.97㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 315,833,333원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 6건 평균은 317,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 4층 310,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 1.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 9 | 335,000,000원 |
| 2024.12 | 84.97㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 6건 | 317,500,000원 |
최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 73.2%입니다. 하지만 이것은 이 사건의 실제 경제적 부담을 왜곡합니다. 보증금 인수 구조를 반영한 실질취득을 약 310,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 317,500,000원의 약 97.6%이고, 최신 거래 310,000,000원과는 같은 수준입니다. 즉 “최저가가 시세보다 26.8% 싸다”는 식의 해석은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 강원신용보증재단 | 86,250,000원 | 86,250,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 한밀 | 310,000,000원 | 142,096,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 396,250,000원, 예상 배당은 228,346,400원이며 미배당은 167,903,600원입니다. 다만 매각물건명세서에는 한밀의 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시돼 있으므로, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만으로 권리위험을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수 부담이 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 232,400,000원 | 228,346,400원 | 167,903,600원 |
| 2회 유찰 · 49% | 162,680,000원 | 159,602,480원 | 236,647,520원 |
| 3회 유찰 · 34% | 113,876,000원 | 111,481,736원 | 284,768,264원 |
낙찰가가 232,400,000원에서 162,680,000원, 113,876,000원으로 내려가도 채권 미배당은 167,903,600원에서 236,647,520원, 284,768,264원으로 커집니다. 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가 하락분이 그대로 투자자의 할인으로 남지 않습니다. 이것이 대항력 인수형 경매의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율곡초등학교 남측 인근으로, 아파트 단지와 구획정리된 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행 빈도를 감안한 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 15층 중 5층입니다.
- 설비. 위생설비, 가스보일러 개별난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 왕복 6차선 및 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·아파트지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 721,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 교동2현대는 480세대이고 1999.10.27. 준공됐으며, 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 232,400,000원이 아니라 미배당 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 한밀의 임대차계약일 2023.11.09., 확정일자 2023.12.12., 주민등록·점유 2024.01.03., 임차권등기 2026.01.07.의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 한밀은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 기재돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다.
- 추가 점유관계 확인. 별도 주거 관련 기재는 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당표만 믿지 말 것. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원과 별개로, 매각물건명세서는 임차보증금 미배당 잔액 인수를 명시합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 317,500,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다. 실질취득이 이 수준과 얼마나 차이 나는지가 실제 가격 메리트입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.324억짜리 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 232,400,000원입니다. 그 숫자만 보면 최근 12개월 평균 317,500,000원보다 크게 싸 보이지만, 대항 가능한 임차권의 보증금이 310,000,000원이고 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 경제적 판단의 기준은 약 3.10억 수준의 실질취득입니다.
그 기준으로 보면 최신 실거래 310,000,000원과 사실상 같은 수준이고, 최근 12개월 평균 317,500,000원보다 약간 낮은 정도입니다. 여기에 임차권자 한밀이 경매 채권자와 동일하다는 관계인·가장임차인 의심 경고, 별도 점유 관련 미상 사항까지 있어 권리확인의 중요성이 큽니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세권, 권리는 복잡. 이 물건은 할인율보다 임차보증금의 실제 배당·인수 범위를 확정하는 것이 먼저입니다.
