대구지방법원 2025타경7462. 대구 동구 서호동 43-2 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 기호 2 일반창고, 기호 4 주택이고, 토지는 407.9㎡의 대지입니다. 감정가는 898,786,860원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 308,284,000원입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외건물 포함매각이 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 2016년 5월 20일 설정된 대구대건신용협동조합의 근저당권 468,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 같은 신협의 추가 근저당 2건, 신용보증기금·남선영의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012년 국민은행 근저당 2건은 2016년 이미 말소된 등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7462 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 43-2 · 대구광역시 동구 율하동로26길 71-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 일반창고 · 기호 4 주택 |
| 토지 | 대 407.9㎡ · 중심상업지역 · 공시지가 893,900원/㎡ |
| 소유자 | 김완석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 898,786,860원 / 308,284,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 495,410,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸형
말소기준은 2016.05.20. 을구 4번 대구대건신용협동조합 근저당 468,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 신협의 근저당 63,600,000원과 92,400,000원, 신용보증기금 가압류 19,805,000원, 남선영 가압류 36,631,500원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 898,786,860원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 308,284,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 215,798,800원, 5회 유찰 시 151,059,160원입니다.
다만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 피해야 합니다. 특히 일반창고·주택·토지가 결합된 일괄매각이고 제시외건물까지 포함되므로, 토지 가치와 각 건물의 실제 상태·활용도를 현장에서 따로 검증하는 것이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 308,284,000원 | 303,168,024원 | 377,268,476원 |
| 4회 유찰 시 | 215,798,800원 | 211,977,617원 | 468,458,883원 |
| 5회 유찰 시 | 151,059,160원 | 148,144,332원 | 532,292,168원 |
③ 예상배당표 (매각가 308,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,115,976원 |
| 을구 4번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 468,000,000원 | 303,168,024원 |
| 을구 5번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 63,600,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 92,400,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 19,805,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 남선영 | 36,631,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 680,436,500원 중 303,168,024원이 배당되고, 377,268,476원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구반야월초등학교 북서측 인근으로 학교, 기존 주택, 다가구주택, 행정복지센터, 학원 등 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근 경안로, 남측 안심로, 북측 반야월로가 통과합니다. 남동측 근거리에는 반야월역(대구1호선)이 있고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 기호 2는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 일반창고로 사용승인일은 2012.08.23., 기호 4는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 사용승인일은 1984.11.13.입니다.
- 설비. 일반창고에는 위생·급배수설비, 주택에는 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 407.9㎡ 대지, 평지·사다리형·세로한면(가) 도로접면이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 893,900원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외건물도 포함됩니다. 매각 대상의 실제 경계와 제시외건물 위치·상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 창고와 주택의 실제 점유자·사용자 및 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 308,284,000원은 감정가 대비 크게 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없습니다. 토지가치와 건물 상태를 별도로 검토해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 규제 확인. 절대·상대보호구역, 비행안전제2구역, 방화지구 등 토지이용 규제가 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 377,268,476원이 미배당이지만, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 활용성과 점유”
이 사건의 등기권리는 비교적 단순합니다. 2016년 대구대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 308,284,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래가 없고, 일반창고·주택·토지가 함께 매각되는 데다 제시외건물도 포함됩니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형이지만 가격·활용·점유 확인의 중요도가 높은 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 활용가치와 현장상태가 입찰 여부를 좌우합니다.
