💰 감정가 898,786,860원 📉 최저가 308,284,000원 🧾 매수인 인수 0원 ⚠️ 3회 유찰 · 감정가 34.3%
대구지방법원 2025타경7462. 대구 동구 서호동 43-2의 토지와 일반창고·주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2는 일반창고, 기호 4는 주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외건물 포함매각으로 기재돼 있습니다. 감정가는 898,786,860원, 현재 최저매각가는 308,284,000원으로 이미 3회 유찰됐습니다.
권리의 기준점은 2016.05.20 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 같은 조합의 근저당 2건, 신용보증기금·남선영의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 국민은행 근저당 2건은 2016.05.20 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7462 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 43-2 · 대구광역시 동구 율하동로26길 71-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 일반창고 · 기호 4 주택 |
| 토지 | 407.9㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김완석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 898,786,860원 / 308,284,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 495,410,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 이해관계인 부재로 미상이라고 기재돼 있으므로, 현장 점유관계 자체를 단정해서는 안 됩니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰됐지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 판단 불가
현재 최저매각가는 308,284,000원으로 감정가 898,786,860원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 215,798,800원, 5회 유찰 시 151,059,160원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지와 일반창고·주택이 일괄매각되고 제시외건물까지 포함돼 있어, 개별 구성의 이용가치와 현장 상태를 확인한 뒤 최저가를 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 308,284,000원 | 303,168,024원 | 377,268,476원 |
| 4회 유찰 시 | 215,798,800원 | 211,977,617원 | 468,458,883원 |
| 5회 유찰 시 | 151,059,160원 | 148,144,332원 | 532,292,168원 |
③ 예상배당표 (매각가 308,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,115,976원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 468,000,000원 | 303,168,024원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 63,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 92,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 19,805,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 남선영 | 36,631,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 5,115,976원을 제외한 303,168,024원이 선순위 대구대건신용협동조합 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권총액 680,436,500원 대비 미배당액은 377,268,476원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구반야월초등학교 북서측 인근이며 학교·기존 주택·다가구주택·행정복지센터·학원 등 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 경안로, 남측 안심로, 북측 반야월로가 통과합니다. 남동측 근거리에 대구1호선 반야월역이 있고 인근 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 기호 2는 2012.08.23 사용승인된 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 일반창고, 기호 4는 1984.11.13 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다.
- 설비. 일반창고에는 위생·급배수설비, 주택에는 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 407.9㎡, 지목 대, 중심상업지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 893,900원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술) 등이 포함되고, 반야월초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외건물까지 포함매각이므로 현장에서 실제 구조물과 경계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 창고와 주택의 실제 점유자 및 사용관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%만 보고 저가라고 판단하지 말고 토지·건물 각각의 현재 거래가치와 활용성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 중심상업지역이라는 점과 함께 교육환경보호구역·비행안전제2구역·방화지구 등 제한사항을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 377,268,476원이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔어도 시세 검증은 별개”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016년 대구대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 898,786,860원에서 세 차례 유찰돼 308,284,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 볼 수는 없습니다. 일반창고·주택·토지와 제시외건물을 함께 인수하는 물건인 만큼, 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형으로 보는 것이 적절합니다.
