춘천지방법원 2025타경1940. 원주시 귀래면 귀래리 784, 1064, 1065를 공동담보로 하는 건물·토지 물건입니다. 일반건축물대장상 주용도는 창고 및 사무실이고 조사일 현재 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사앗선이며, 2021.09.24. 북원신용협동조합 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2025.09.22. 같은 북원신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 구조만 놓고 보면 현재 등기부에서 경매로 처리해야 할 핵심 권리는 단순합니다. 과거 서울은행·중소기업은행 근저당권과 원주시 압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 북원신용협동조합 근저당권 및 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 부동산의 이용상태와 매각 제외 물건, 토지 규제, 시세 확인 가능성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1940 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 귀래면 귀래리 784 · 귀문로 275 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 및 사무실 · 현재 공실상태 |
| 토지 | 잡종지 · 업무용 · 1,083.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사앗선 |
| 감정가 / 최저가 | 580,562,000원 / 406,393,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 407,996,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2016.03.15. 주식회사앗선으로 이전됐습니다. 같은 날 설정됐던 중소기업은행 근저당권 채권최고액 276,000,000원은 2021.09.24. 해지로 말소됐고, 같은 날 북원신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준입니다. 2025.09.22. 북원신용협동조합이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행 중이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·이용상태 — 임대관계는 확인이 필요하다
감정평가 조사에서 건물은 공실상태로 확인됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인된 임차인은 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도 없습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 근거는 없다
감정가는 580,562,000원, 현재 최저매각가는 406,393,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 토지와 창고·사무실이 결합된 물건은 개별 입지·접도·이용상태·시설 상태에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로, 감정가 할인율 자체보다 현장 가치 검증이 중요합니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 406,393,000원 | 399,929,070원 | 20,070,930원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 284,475,100원 | 279,692,449원 | 140,307,551원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 199,132,570원 | 195,544,714원 | 224,455,286원 |
현재 회차에서는 북원신용협동조합 채권최고액 420,000,000원 가운데 399,929,070원이 배당되고 20,070,930원이 미배당으로 남습니다. 2회 유찰 시 미배당은 140,307,551원, 3회 유찰 시에는 224,455,286원으로 증가합니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,463,930원 |
| 2. 근저당 · 북원신용협동조합 | 420,000,000원 | 399,929,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 주용도는 창고 및 사무실이고 조사일 현재 공실상태입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이며 외벽·내벽은 샌드위치판넬 마감, 창호는 샤시단창입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 입지. 귀래3리 마을회관 남측 원거리에 위치하고, 부근은 지방도 주변 농가주택·공장·농경지·임야 등이 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장과의 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 토지. 잡종지·업무용, 1,083.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 101,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 접도구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 여부와 이동식주택 3동·컨테이너 2동의 매각 제외 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰일 현재 실제 점유자와 사용관계를 다시 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 접도구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 접근성. 차량 출입은 가능하지만 대중교통은 다소 불편합니다. 향후 임대·매각 수요를 판단할 때 입지 특성을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 406,393,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 현지 거래·임대수요와 시설 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 어려운 물건”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2021.09.24. 북원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 창고 및 사무실의 공실상태, 농촌 입지, 토지 규제, 매각 제외 이동식주택 3동·컨테이너 2동까지 현장에서 확인할 변수가 남아 있습니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장 검증 후. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 이용가치와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
