대구지방법원 2025타경7694. 대구 수성구 범물동 에덴신화아파트 202동 101호입니다. 등기상 현재 살아 있는 담보권은 없고, 2024년 대구신용보증재단 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 현대카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 단순한 구조입니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사에서 박명희는 2015.07.13, 박창환은 2020.04.20 전입한 것으로 확인됩니다. 두 날짜 모두 말소기준일인 2024.08.27보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대차계약 내용이 확인되지 않아, 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1332 에덴신화아파트 제202동 제1층 제101호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 202동 지하1층·지상15층 중 1층 · 1992.09.18 사용승인 |
| 소유자 | 서수정 (2008.02.11 소유권이전, 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 26,000,000원 (6회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 대구신용보증재단 / 57,725,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
1993년 이후 설정됐던 근저당권들은 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.08.27 대구신용보증재단 가압류이며, 현대카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 두 전입자의 전입일은 말소기준보다 각각 약 9년, 약 4년 앞섭니다. 유효한 임대차와 점유가 확인되고 보증금이 남아 있다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 점유자 분석 — 실제 전입자 2명, 인수액은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박명희 | 2015.07.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박창환 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 전입자는 2명입니다. 다만 보증금이 모두 미상이라 합산 가능한 금액도 없고, 배당으로 얼마가 회수되는지 역시 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 순위도 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 11.2%, 실질취득가는 산정 불가
범물에덴·신화아파트는 522세대, 1992.09.18 사용승인 단지입니다. 비교 면적 83.46㎡대의 2026년 3월~8월 실거래 12건 평균은 232,333,333원, 거래 범위는 201,000,000원~267,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 263,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 83.46㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 83.46㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 83.46㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 83.46㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 83.46㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 83.46㎡ | 6 | 267,500,000원 |
| 2026.05 | 83.46㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 83.46㎡ | 14 | 214,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 4 | 232,500,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 83.46㎡ | 12 | 201,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 232,333,333원 |
최저가 26,000,000원은 최근 12개월 평균의 11.2%입니다. 감정가 221,000,000원은 최근 평균보다 11,333,333원 낮습니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 임차보증금 인수를 제외한 금액입니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가와 실거래가의 격차를 수익 여지로 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 868,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 55,394,989원 | 25,132,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,604,281원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 대구신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 합계 75,999,270원 중 예상배당은 25,132,000원, 미배당은 50,867,270원입니다. 이 배당표는 임차인의 보증금·최우선변제·우선변제를 반영하지 않은 가정이므로, 실제 임차보증금 인수액을 0원으로 판단하는 근거가 될 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 등기채권 배당 | 등기채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26,000,000원 | 25,132,000원 | 50,867,270원 |
| 7회 유찰 시 | 18,200,000원 | 17,472,400원 | 58,526,870원 |
| 8회 유찰 시 | 12,740,000원 | 12,110,680원 | 63,888,590원 |
회차가 내려갈수록 등기채권의 미배당은 커집니다. 등기채권 자체는 매수인이 승계하지 않지만, 선순위 임차보증금은 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 7회·8회 유찰 가격도 ‘더 저렴한 실질취득가’라고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 202동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도 3호선역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 15m, 북동측·북서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태와 내부하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 거래 기반. 522세대 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 평균가를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 박명희·박창환의 실제 점유 여부, 세대 구성, 전출 여부를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 각 전입자의 임대차계약 체결일, 보증금, 임차 범위, 계약 갱신 여부와 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당순위와 미배당 인수 가능성이 달라집니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 가능한 미배당 보증금을 합한 금액을 최근 12개월 평균 232,333,333원 및 최신 거래 263,000,000원과 비교해야 합니다.
- 1층·내부 상태 보정. 저층 선호도, 일조·소음·사생활, 누수와 수리비를 현장조사와 관리사무소 확인으로 반영해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 사건 진행 확인. 2026.03.18과 2026.07.06 기각결정정본 도달 이력이 있으므로, 매각기일의 유효성과 사건 진행상태를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 배당요구종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,600만원”은 취득가격이 아니다
감정가 221,000,000원에서 6회 유찰돼 26,000,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있어 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 232,333,333원의 11.2%에 불과하기 때문입니다. 그러나 박명희와 박창환의 전입일은 모두 말소기준일보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
등기채권은 소멸하지만 임차보증금 위험은 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가를 찾는 것이 아니라, 두 전입자의 임대차와 보증금 잔액을 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다. 확인 전 결론은 명확합니다. 가격 판단 보류, 입찰 위험도 높음.
