대구지방법원 2025타경7716. 영천시 금노동 402-19의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장 등, 주택 및 공장 등, 변소 등으로 확인되고, 토지면적은 1,970.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 163,484,000원으로 감정가 680,901,050원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 실거래 근거는 없으므로, 이번 사건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 왜 4회 유찰됐는지를 물건 자체에서 확인하는 접근이 필요합니다.
권리 구조는 상대적으로 명확합니다. 2021.07.13 설정된 국민은행 근저당권 264,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 신용보증기금·경기신용보증재단· 서울보증보험의 가압류와 2025.03.28 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.06 설정된 이노그린자산관리대부의 근저당권 500,000,000원과 관련 가처분도 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7716 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금노동 402-19 · 경상북도 영천시 남촌강변길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 등 / 주택 및 공장 등 / 변소 등 |
| 토지 | 1,970.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 황영아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 680,901,050원 / 163,484,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 / 253,747,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.13 국민은행 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%까지 내려온 4회 유찰
현재 최저매각가는 163,484,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24%이며, 5회 유찰 시 시나리오는 114,438,800원, 6회 유찰 시는 80,107,160원으로 제시되어 있습니다.
다만 낮은 유찰가는 그 자체로 시세 할인율을 의미하지 않습니다. 이 사건은 공장·주택이 섞인 복합 이용이고 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 아파트처럼 동일평형 실거래 평균을 기준으로 단순 할인율을 계산하는 유형이 아니라, 토지 이용제한·건물 현황·제시외 건물·실사용 상태를 함께 봐야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,088,776원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 264,000,000원 | 160,395,224원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,820,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 181,129,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 654,949,493원 중 예상 배당액은 160,395,224원이고, 미배당액은 494,554,269원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 물적 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장 등, 주택 및 공장 등, 변소 등으로 이용 중입니다. 단일 주거용 부동산이 아니라 복합용도입니다.
- 입지. 영천시 금노동 ‘주남네거리’ 북서측 인근으로, 주변은 농경지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 생산녹지지역과 제2종일반주거지역에 저촉되며, 소로3류(폭 8m 미만)에도 저촉됩니다. 공시지가는 184,100원/㎡입니다.
- 도로 저촉. 토지 일부의 도시계획시설 도로 저촉을 감안하여 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 토지 지상의 각종 수목 등도 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 건물 현황 차이. 목록2는 공부상 스레트지붕이나 실제 일부 판넬지붕이며, 목록3은 공부상 스레트지붕이나 실제 갈바륨지붕입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 전 축종 사육제한이 적용됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용주체를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물, 지상 수목이 어떤 범위로 매각되는지 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 도로 저촉 확인. 토지 일부 도시계획시설 도로 저촉이 실제 활용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건축물 현황 확인. 공부상 지붕과 실제 지붕 차이가 있는 목록2·목록3을 현장에서 확인하세요.
- 복합용도 활용성 점검. 공장·주택·변소 이용상태와 생산녹지지역·제2종일반주거지역 저촉 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 현재 회차 494,554,269원이지만, 이 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.07.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 물건 자체는 전혀 단순하지 않습니다. 감정가 680,901,050원에서 4회 유찰되어 최저가가 163,484,000원까지 내려왔고, 공장·주택·토지 일괄매각에 제시외 건물, 도로 저촉, 지붕 현황 차이까지 있습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 이유로 ‘싸다’고 결론 내릴 유형이 아니라, 권리는 합격이지만 물적·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
