대구지방법원 2025타경7716. 영천시 금노동 402-19의 토지와 공장·주택 등으로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 1,970㎡이며 지목은 대, 형상은 가로장방, 지형은 평지입니다. 건물은 공장 등, 주택 및 공장 등, 변소 등으로 이용되고 있고, 제시외 건물과 토지 위 수목도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2021년 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정은 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위인 이노그린자산관리대부 근저당은 2025.04.30. 사해행위취소를 원인으로 등기상 말소됐는데, 예상배당에는 64,171,012원이 반영되어 있어 최신 등기부와 실제 배당관계의 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금노동 402-19 · 경상북도 영천시 남촌강변길 13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 등, 주택 및 공장 등, 변소 등으로 이용 |
| 토지 현황 | 1,970㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 황영아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 680,901,050원 / 333,642,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 / 253,747,419원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 위 각종 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 2021.07.13. 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.07.13. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 264,000,000원입니다. 이후의 이노그린자산관리대부 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단· 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 산정에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 680,901,050원, 현재 최저매각가는 333,642,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 가격이 크게 내려왔지만, 이 사건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 토지 1,970㎡와 공장·주택·부속 건물을 함께 취득하는 복합 물건입니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 인근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 기준이 확인되지 않습니다. 특히 생산녹지지역과 제2종일반주거지역이 함께 저촉되고 일부가 도시계획시설 소로3류에 저촉되며, 건물의 구조와 이용상태도 서로 다릅니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,470,988원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이노그린자산관리대부주식회사 | 500,000,000원 | 64,171,012원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,820,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 181,129,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,154,949,493원 중 채권자 배당은 328,171,012원으로 산정되며, 미배당액은 826,778,481원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 경상북도 영천시 금노동 소재 주남네거리 북서측 인근이며, 주변은 농경지, 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장 등, 주택 및 공장 등, 변소 등으로 이용 중인 복합 물건입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 스레트 및 판넬지붕 단층, 벽돌조 갈바륨지붕 단층, 블록조 스레트지붕 단층 건물로 구성됩니다.
- 설비. 주택 및 공장 등으로 이용되는 부분에 기본적인 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 생산녹지지역과 제2종일반주거지역이 저촉되며, 소로3류와 가축사육제한구역에도 저촉 또는 포함됩니다.
- 도로 저촉. 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되는 점을 감안해 평가됐습니다.
- 토지. 면적 1,970㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 184,100원/㎡입니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나, 일부 건물의 실제 지붕 재료는 공부상 기재와 다릅니다.
- 환금성. 일반 주택이나 아파트보다 수요층이 제한되는 공장·주택·토지 복합 물건으로, 두 차례 유찰 이력과 실제 활용 조건을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 대조. 2025.04.30. 말소된 이노그린자산관리대부 근저당이 예상배당에는 반영돼 있으므로 등기부, 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대열람, 사업자등록 현황, 현장 점유자와 점유개시일을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 사용상태와 철거·보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 도로 저촉 범위. 도시계획시설 소로3류 저촉 부분의 정확한 면적과 건축·증축·재건축 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 지붕 재료 점검. 공부상 스레트지붕과 실제 판넬·갈바륨지붕이 혼재하므로 노후도, 누수와 철거·처리비를 점검하세요.
- 용도 적합성. 생산녹지지역과 제2종일반주거지역이 함께 저촉되므로 희망 업종과 사용 목적이 관계 법령상 가능한지 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가의 49%라는 비율 대신 토지의 실제 활용면적, 건물 잔존가치, 보수비와 처분 가능 가격을 별도로 산정하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부와 법원 공고를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 활용 가능성을 먼저 본다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액이 0원이라는 점에서는 구조가 명확합니다. 하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 공장·주택·토지 일괄매각이며 임대관계가 확인되지 않았고, 도시계획시설 도로 저촉과 제시외 건물, 서로 다른 건물 구조가 함께 존재합니다.
최저가 333,642,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 실거래가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 등기상 말소된 후순위 근저당이 예상배당에 반영된 점까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정입니다. 입찰 여부는 할인율보다 현장 점유, 도로 저촉 범위, 건물 상태와 실제 활용가치를 확인한 뒤 결정해야 합니다.