청주지방법원 2025타경1838. 충주시 대소원면 대소리 20 소재 부동산입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 건물이 단독주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 김증순이며, 말소기준은 2023.06.19. 남충주새마을금고 근저당권 744,000,000원입니다. 이 기준 이후 경매개시결정과 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순히 “감정가보다 20% 내려왔다”는 숫자가 아닙니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 247,208,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 일괄매각 범위와 제시외 건물, 토지 현황을 입찰 전에 대조하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 대소리 20 · 충청북도 충주시 대소원면 대소원1길 59 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김증순 · 단독소유 |
| 토지 | 423.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 309,010,000원 / 247,208,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남충주새마을금고 / 800,629,496원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 담보권은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.06.19. 을구 2번 남충주새마을금고 근저당권 744,000,000원입니다. 같은 날 충주에스엠새마을금고와 남충주새마을금고의 여러 근저당권이 추가로 설정됐고, 2025.07.31. 남충주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 선행한 국민은행 근저당권 52,000,000원은 2023.06.22. 말소등기가 접수돼 이미 정리된 상태입니다.
② 가격 구조 — 80% 유찰가와 ‘시세’는 다른 이야기
감정가는 309,010,000원, 현재 1회 유찰 후 최저매각가는 247,208,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 197,766,400원, 3회 유찰 시 158,213,120원으로 제시돼 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 자료가 없으므로 어느 회차가 실제 시장가격보다 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 247,208,000원 | 2,145,052,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,766,400원 | 2,193,802,330원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 158,213,120원 | 2,232,801,864원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 247,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,912원 |
| 을구 2번 근저당권 · 남충주새마을금고 | 744,000,000원 | 242,947,088원 |
| 을구 2번 근저당권 · 충주에스엠새마을금고 | 1,116,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 남충주새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 충주에스엠새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 남충주새마을금고 | 144,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 충주에스엠새마을금고 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,208,000원을 전제로 하면 집행비용 4,260,912원을 제외한 242,947,088원이 우선 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 대소원면 대소리 소재 대소원사거리 북동측 인근이며, 주변은 주거나지·단독주택·전답지가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 도보 3분 거리 이내에 노선버스정류장 대소원(마루신협)이 소재하며, 제반 교통편익성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 방·안방·거실·발코니·화장실2·주방·현관으로 구성된 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 단층 단독주택이며 외벽 적벽돌, 하이샷시 창호, 타일·강화마루·실크벽지 등의 마감이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 423.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 200,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이 포함돼 있고 일부 기호는 소로2류 또는 소로3류와 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10은 공부상 답 또는 구이나 현황은 주거나지 상태로 평가돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 13-1~13-4는 매각에 포함되고, 13-5·13-6은 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 최근 거래 평균이나 최신 거래가가 없어 최저가 247,208,000원의 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 현지 중개 시세와 유사 토지·주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 13-1~13-4는 포함, 13-5·13-6은 제외이므로 현장에서 각 구조물의 위치와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 여러 기호에서 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 토지대장·지적도·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 담보권 미배당 오해 금지. 현재 회차 채권자 미배당 2,145,052,912원은 채권자 측 부족액이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 분리해서 봐야 한다
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 핵심이 분명합니다. 말소기준 이후 담보권은 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 2,145,052,912원에 이르는 현재 회차의 채권자 미배당을 매수인이 떠안는 물건으로 오해해서는 안 됩니다.
반대로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 247,208,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 토지·단독주택 이용 및 일괄매각, 제시외 건물의 포함·제외, 공부와 현황 차이가 함께 존재합니다. 결론은 권리 인수는 명확히 낮지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 물건입니다. 입찰의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 현장가치와 매각 대상 범위를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
