대구지방법원 2025타경7847. 대구 동구 효목동 동방아파트 5층 506호, 전유면적 67.135㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 108,000,000원에서 70%인 75,600,000원까지 내려온 1회 유찰 물건이지만, 경매 대상은 호실 전체가 아닙니다. 2025.05.23 강제경매 경정으로 서율이 소유 지분만 경매되는 것으로 정리됐고, 현재 지분은 서율이 9분의 7, 전성철 9분의 2입니다.
따라서 낙찰자는 전성철과 함께 한 호실을 공유하는 지위가 됩니다. 단독으로 아파트 전부를 취득하는 구조가 아니며, 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건도 기재돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 우선매수 행사 여부 때문에 최종 취득 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 624 동방아파트 5층 506호 도로명: 대구광역시 동구 화랑로25길 20 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 67.135㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 1981.07.06 · 총 37세대 |
| 현재 소유지분 | 서율이 9분의 7 · 전성철 9분의 2 |
| 매각 대상 | 서율이 지분 9분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구신용보증재단 / 19,093,158원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자의 우선매수 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소됐지만 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 말소기준권리는 2024.07.18 접수된 대구신용보증재단의 가압류 18,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 과거 근저당권·전세권·압류·가처분 기록이 다수 보이지만, 각각 해지·해제에 따른 말소등기가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전수빈 · 506호 | 2020.04.27 | 미상 | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전수빈은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준권리인 2024.07.18보다 빠르고 배당요구도 2025.04.30에 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력은 가능성이 있으나 최종 판단은 미상, 우선변제권 역시 미상입니다.
③ 가격 비교 — 전체 호실 거래와 지분 경매를 직접 비교하면 안 된다
동방아파트 전용 67.14㎡의 확인된 실거래는 2021.11 두 건이며, 두 건 모두 5층 130,000,000원입니다. 다만 해당 실거래는 전체 호실 거래이고, 이번 경매는 9분의 7 지분만 매각됩니다. 거래 시점도 2021.11로 매각기일과 상당한 간격이 있어 현재 가격을 대표하는 최신 표본으로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 67.14㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 67.14㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 평균 | 67.14㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
최저가 75,600,000원은 전체 호실의 과거 거래가 130,000,000원의 58.2%로 표시되지만, 이 비율에는 지분매각의 차이와 임차보증금 인수 가능성이 반영되지 않습니다. 따라서 58.2%라는 수치만으로 가격 할인이나 투자 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 대구효성신용협동조합 근저당권 1 | 미상 | 0원 |
| 대구효성신용협동조합 근저당권 2 | 미상 | 0원 |
| 농업협동조합중앙회 근저당권 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 대한주택공사 전세권 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 만촌새마을금고 근저당권 | 71,500,000원 | 5,039,200원 |
| 대구신용보증재단 가압류 | 18,000,000원 | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 158,300,000원 | 84,460,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 매각대금 75,600,000원 전액이 집행비용과 채권 배당으로 소진되며, 계산상 채권 미배당액은 84,460,800원입니다. 다만 임차인 전수빈의 보증금과 우선변제 범위가 반영되지 않았고, 이미 말소된 권리가 포함돼 있어 실제 배당결과로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 미배당과 가격 하락의 의미
| 회차 | 매각가 | 계산상 채권배당 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 75,600,000원 | 73,839,200원 | 84,460,800원 |
| 2회 유찰 시 | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 106,732,560원 |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 122,322,792원 |
유찰이 거듭되면 입찰가격은 내려가지만, 이 사건의 핵심 위험은 가격만으로 해소되지 않습니다. 공유자 9분의 2가 남는 지분매각 구조와 임차보증금 미상 문제가 그대로이기 때문입니다. 최저가가 더 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 67.135㎡의 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 동구시장 북동측 인근으로, 주변은 아파트·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성과 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층으로, 사용승인일은 1981.07.06입니다. 급배수설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 공시지가는 1㎡당 1,662,000원입니다.
- 환금성. 총 37세대의 소규모 단지이고 이번 매각 대상은 전체 소유권이 아닌 9분의 7 지분입니다. 일반적인 아파트 한 채보다 매수층과 매각 경로가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 낙찰 대상은 서율이 소유 9분의 7입니다. 전성철의 9분의 2 지분은 취득 대상이 아닙니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수 특별조건이 있으므로, 전성철의 우선매수 행사 가능성과 입찰 결과의 불확실성을 반영해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 전수빈의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 현황과 배당요구 내용을 원본에서 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 지분 사용·명도 문제. 지분만 취득하면 아파트 전부를 단독 점유·사용할 수 있는지 별도 협의와 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
- 배당표 재검산. 배당 계산에 이미 말소된 권리가 포함돼 있으므로, 현재 유효한 채권과 실제 채권계산서를 기준으로 전면 재검산해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 2021.11 전체 호실 실거래 130,000,000원과 지분 최저가 75,600,000원을 그대로 빼서 할인액을 계산하지 마세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13로 기재돼 있으므로 진행·변경·매각 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 점검. 5층 건물의 5층, 1981.07.06 사용승인 건물인 만큼 누수·배관·보일러·창호·공용부분 상태와 관리비 체납을 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건의 최저가는 75,600,000원이지만, 낙찰자가 취득하는 것은 동방아파트 506호 전체가 아니라 서율이의 9분의 7 지분입니다. 전성철의 9분의 2 지분이 남고 공유자 우선매수 특별조건도 적용됩니다. 전수빈은 말소기준권리보다 앞선 2020.04.27 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 임차보증금 인수 가능액과 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
2021.11 전체 호실 실거래 130,000,000원과 비교하면 최저가가 낮아 보이지만, 전체 소유권과 지분 가격을 비교하는 것은 동일 조건의 시세 비교가 아닙니다. 소규모 단지, 5층 건물의 5층, 지분매각, 공유자 우선매수, 임차보증금 미상 위험이 함께 겹칩니다. 결론은 가격 판단 이전에 지분관계와 임차보증금부터 확정해야 하는 고위험 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다.