청주지방법원 2025타경2312. 음성읍 읍내리 삼보아파트 102동 15층 1506호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정창수이고, 2023년 매매로 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기 요약상 근저당과 압류는 없으며, 2024년 장현심의 269,176,081원 가압류도 2026년 해제로 말소됐습니다. 현재 경매절차의 기준이 되는 등기는 2025.09.30 접수된 장현심의 강제경매개시결정입니다.
권리 쪽에서는 매수인이 별도로 떠안을 금액이 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 가격은 별개입니다. 감정가 93,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 74,400,000원까지 내려왔지만, 2026.07 동일면적 거래 중에는 71,000,000원 거래도 확인됩니다. 현재 회차는 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래 하단보다까지 낮아진 가격은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 350-1 삼보아파트 102동 15층 1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 15층 |
| 소유자 | 정창수 (2023.07.22 매매 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 74,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장현심 / 153,270,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 인수금액은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제도 현재 분석 대상에 없습니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·한국스탠다드차타드은행 등의 근저당과 과거 가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 2024.04.25 장현심 명의 가압류 269,176,081원 역시 2026.01.05 해제되어 2026.03.24 말소등기가 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래 대비는 주의
삼보아파트는 360세대, 사용승인 기준일은 1993.09.04이며 비교 대상 면적은 전용 59.99㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 총 12건, 평균은 82,291,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 10 | 84,500,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 11 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 15 | 76,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 82,291,666원 |
현재 최저가 74,400,000원은 최근 12개월 평균 82,291,666원의 90.4%로, 평균값만 보면 할인 구간입니다. 그러나 최신 거래인 2026.07 71,000,000원보다는 현재 최저가가 높습니다. 같은 2026.07에도 14층 85,000,000원 거래가 있어 거래가격의 편차가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,739,200원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 장현심 | 153,270,136원 | 72,660,800원 |
| 미배당 | - | 80,609,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 청구액 153,270,136원 중 예상배당은 72,660,800원, 미배당은 80,609,336원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 80,609,336원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 95,221,496원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 47,616,000원 | 46,358,912원 | 106,911,224원 | 0원 |
유찰이 추가되면 신청채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계 기준으로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 숨은 인수액이 커지는 유형이 아니라, 응찰가격 자체가 실질취득금액을 좌우하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기, 지상·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 토지는 사다리형·평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지 자료상 도로접면은 소로각지이고 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 472,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 삼보아파트는 360세대이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 71,000,000원부터 95,000,000원까지 분포합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 82,291,666원보다 현재 최저가가 낮더라도 최신 거래는 71,000,000원입니다. 평균만으로 가격 상한을 정하지 마세요.
- 15층 비교. 본건은 15층이고, 2026.01 동일면적 15층 거래가 76,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 74,400,000원과 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 현재 분석상 인수액은 0원이지만 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 인도 과정에 영향을 주는 현장 점유상태는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래와 비교”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정 이후 매수인이 떠안을 것으로 명시된 권리도 없습니다. 임차인도 없어 실질취득금액은 현재 회차 기준 74,400,000원으로 볼 수 있습니다.
가격은 한 방향으로만 평가하기 어렵습니다. 74,400,000원은 최근 12개월 평균 82,291,666원의 90.4%이므로 평균 대비로는 낮지만, 최신 2026.07 거래 71,000,000원보다 높습니다. 같은 달 85,000,000원 거래도 있어 층·상태 등에 따른 편차도 큽니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 최근 하단 실거래까지 확인하고 응찰가를 정할 물건”입니다.
