117,600,000원
대구지방법원 2025타경7913. 대구 수성구 지산동 ‘모닝파크’ 5층 603호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 2018년 주식회사태진글로벌이 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 152,441,651원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부에 남아 있던 핵심 권리는 손준호의 주택임차권으로, 보증금은 147,000,000원입니다.
권리구조만 보면 이 임차권은 가볍지 않습니다. 손준호의 전입일은 2023.01.30., 확정일자는 2022.05.25.이고, 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.04.21.이므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 현 회차 매각대금 117,600,000원에서는 집행비용을 뺀 뒤 보증금이 전액 배당되지 않습니다. 다만 이 사건에는 그 부족분을 매수인이 떠안지 않도록 하는 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1181-8 · 대구광역시 수성구 용학로31길 27 · 5층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.13㎡ · 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사태진글로벌 (2018.02.01. 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,441,651원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
초기 동촌새마을금고 근저당권 104,000,000원은 2016.05.27. 이미 말소됐고, 손준호 명의의 과거 전세권 140,000,000원도 2023.04.07. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.04.21. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 손준호는 임대차계약일자 2022.05.19., 점유개시일자 2022.05.25., 확정일자 2022.05.25., 주민등록일자 2023.01.30.로 확인되며, 2024.06.03. 보증금 147,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손준호 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2023.01.30. / 2022.05.25. | 신청 2024.06.03. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 실거래 아래
모닝파크는 총 12세대, 사용승인일 2015.09.30.인 다세대주택입니다. 대상 면적 46.13㎡와 일치하는 실거래는 2건으로, 2024.06. 173,000,000원, 2024.07. 150,000,000원입니다. 평균은 161,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 46.13㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 46.13㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 평균 | 46.13㎡ | 2건 | 161,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 117,600,000원은 최근 실거래 평균 161,500,000원의 72.8%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 최신 거래월도 2024.07이므로, 2026.09.14. 입찰가격을 정할 때 이 평균 하나만을 현재 시세로 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 손준호 보증금(우선변제) | 147,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 152,441,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 손준호 보증금 중 31,846,400원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 2026.07.06. 확약서로 해당 잔액의 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 지산중학교 남서측 인근으로, 기존 주택지대와 비교적 한산한 상가지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 5층 603호이며, 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기와 소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 지산중학교 상대보호구역이며 공시지가는 1,744,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모닝파크는 12세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 반복 유찰 이력까지 감안해 실제 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.06. 확약서의 임차보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 직접 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 손준호의 2024.06.03. 제85271호 주택임차권등기가 낙찰 이후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요.
- 배당액과 인수액 구분. 배당표상 미배당액은 31,846,400원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다. 두 숫자를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 제시된 동일 면적 실거래는 2024.06과 2024.07의 2건입니다. 2026.09.14. 입찰 전 주변 매매호가와 최근 거래를 재확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 현장에서 재확인하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰됐고 모닝파크 경매 통계 평균도 6.0회입니다. 가격 외에 내부상태·점유·수요 측면의 원인이 없는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 有, 하지만 확약으로 인수 0원*”
이 사건의 핵심은 최저가 117,600,000원 자체가 아니라 손준호의 대항력 임차권과 2026.07.06. 확약서의 조합입니다. 확약이 없다면 현 회차 배당에서 보증금 147,000,000원을 모두 회수하지 못해 31,846,400원의 인수 문제가 생깁니다. 그러나 확약서에 잔액의 임차보증금반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격은 확약 반영 실질취득 117,600,000원으로 봐야 하며, 이는 최근 실거래 평균 161,500,000원의 72.8%입니다. 다만 6회 유찰, 12세대 다세대, 2건에 불과한 실거래 표본이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 반복 유찰의 이유를 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
