대구지방법원 2025타경7957. 대구 동구 신서동 씨제이빌딩 3층 303호로, 감정평가상 근린생활시설 구조의 단위상가입니다. 현재 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 소유자 두건화는 2014년 12월 30일 거래가 310,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사입니다. 청구액은 500,000,000원입니다.
가격만 보면 감정가보다 258,201,000원 낮아졌지만, 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아닙니다. 공실 근린시설은 개별 호수의 위치·전용면적·가시성·내부 상태·임대수익에 따라 가격 편차가 크고, 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장의 수요가 충분히 확인되지 않았다는 신호입니다. 낮은 최저가율과 시세 할인은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7957 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1148 씨제이빌딩 3층 303호 도로명: 대구광역시 동구 첨단로8길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 지상 4층 건물 중 3층 단위상가 · 공실 |
| 소유자 | 두건화 (2014.12.30. 거래가 310,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 134,799,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 승강기·급배수·공동화장실·소방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 부산은행 근저당
등기상 2014년 국민은행 근저당 2건은 2014년 12월 30일 일부포기를 원인으로 말소됐고, 하나은행 근저당 240,000,000원도 2021년 6월 23일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2021년 6월 29일 설정된 부산은행 근저당권, 채권최고액 9,020,000,000원입니다.
말소기준 이후의 국세·지방세 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류, 와이더블유주식회사 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 2022년과 2023년에 시작된 앞선 경매는 각각 기각·취하됐고, 현재 사건은 2025년 4월 24일 다시 개시됐습니다.
② 점유·임차 — 공실이지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사돼, 점유자·사업자등록·보증금·점유개시일·확정일자를 기준으로 한 대항력과 우선변제 여부를 최종 확정할 자료는 확인되지 않습니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 393,000,000원의 34.3%인 134,799,000원입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 94,359,300원, 그다음 회차는 66,051,509원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래나 임대수익 자료가 없으므로 어느 회차에서도 단순히 감정가 대비 비율만으로 적정가를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 134,799,000원 | 15,002,066,986원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 94,359,300원 | 15,041,917,967원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 66,051,509원 | 15,069,716,218원 |
④ 예상배당표 (매각가 134,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,687,186원 |
| 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 2,040,000,000원 | 132,111,814원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국민은행 | 2,292,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 부산은행 | 9,020,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 와이더블유 | 343,609,200원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 15,134,178,800원 중 채권자 예상배당은 132,111,814원이고, 미배당은 15,002,066,986원입니다. 신청채권자 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 당해세에 해당하면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 동구 신서동 코스트코 북측 인근으로, 주변은 공공기관·각종 근린생활시설·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지는 북측 약 15m, 남측과 서측 약 10m 포장도로에 각각 접한 중로각지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공주택지구와 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 1,100.9㎡, 지목은 대, 형상은 평지의 정방형이며 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 시설 상태. 외벽은 돌붙임·알루미늄 복합패널, 내부와 바닥은 콘크리트 마감이며 공동화장실·승강기·소방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 공실 단위상가이므로 주거용 부동산보다 매수층이 좁고, 임차인 확보 여부에 따라 보유기간이 길어질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13.입니다. 변경·연기·매각·불허가 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 등기와 배당순위 대조. 2014년 국민은행 근저당 말소기재와 예상배당표의 국민은행 우선배당이 서로 다릅니다. 공동담보목록과 말소부 원문을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 열쇠 관리자, 사업자등록과 보증금 신고를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 상가 관리비. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용료와 장기 공실 중 발생한 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 공사비 산정. 내부와 바닥이 콘크리트 마감으로 조사됐으므로 실제 사용 목적에 필요한 인테리어·설비 공사비를 실질취득비용에 반영하세요.
- 임대수익 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 공실률, 보증금·월세, 관리비, 전용면적과 동선이 유사한 상가의 실제 계약 조건을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자만으로는 부족하다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면적인 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 세 차례 유찰된 공실 근린시설이고, 임대관계가 미상이며 가격을 검증할 최근 실거래·임대수익 자료도 없습니다.
더구나 등기상 말소된 국민은행 근저당과 예상배당표의 우선순위가 일치하지 않습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 “권리가 깨끗하다”고 확정하거나, 감정가 대비 하락률만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가율이 아니라 실제 점유관계와 임대수익, 원본 배당순위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
