춘천지방법원 2025타경20901. 원주시 반곡동 반곡벽산블루밍2차아파트 201동 7층 705호로, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 감정가는 312,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 218,400,000원, 감정가의 70%입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “70%까지 내려왔다”가 아니라, 대항력 임차권의 미배당 잔액을 실제로 매수인이 떠안는지입니다.

임차인 이옥화의 임대차계약일은 2021년 07월 21일, 점유개시는 2021년 08월 30일, 주민등록과 확정일자는 모두 2021년 09월 03일입니다. 데이터상 말소기준권리는 2022년 01월 24일 국의 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 있습니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

그대로라면 현재 회차 배당모형에서 임차보증금 300,000,000원 중 214,542,400원만 배당되고 85,457,600원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차보증금을 대위변제한 주택도시보증공사가 이옥화의 지위를 승계한 뒤, 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이옥화 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소

현재 확인되는 실제 임차인은 이옥화 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금을 대위변제한 뒤 임차권자의 지위를 승계한 당사자로, 이를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 이옥화의 보증금은 300,000,000원이고 전입·확정일자 모두 2021.09.03으로 말소기준 2022.01.24보다 빠릅니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.184억 vs 최근 12개월 3.15억

반곡벽산2차아파트의 비교 면적은 125.194㎡이며, 면적 일치 실거래가 확인됩니다. 전체 6건 평균은 316,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최신 거래도 2024.07에 315,000,000원입니다.

현재 최저가 218,400,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 69.3%입니다. 확약이 없다면 “최저가 + 미배당 인수액”을 함께 봐야 하지만, 이 사건은 확약 때문에 매수인 실질 인수가 0원이므로 실질취득도 218,400,000원으로 봅니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래수준보다 낮은 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)

배당모형상 임차보증금 미배당액은 85,457,600원으로 계산되지만, 제출된 확약서에 따라 이옥화 관련 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 구조 — 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다

확약을 제외한 일반 원칙만 적용하면 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 낙찰가 하락에 따라 커지는 구조입니다. 현재 회차도 룰상 인수액이 85,457,600원입니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약 때문에 각 회차의 이옥화 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 가격판단 역시 보증금 300,000,000원으로 고정하는 것이 아니라 확약이 유효하다는 전제 아래 실제 낙찰가를 중심으로 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 반곡동 반곡중학교 북서측 인근으로 공동주택단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 15층 건물 내 7층 705호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역, 고도지구(45m이하), 지구단위계획구역(반곡벽산지구) 등에 해당합니다.
• 단지·거래. 반곡벽산2차아파트 334세대, 2008.03.21 준공. 비교 면적 125.194㎡에서 300,000,000원~330,000,000원 거래가 확인되며 최근 12개월 평균은 315,000,000원입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 문구와 대상 임차권을 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약이 있다고 해도 실제 등기 말소에 필요한 절차와 제출서류가 무엇인지 매각기록과 관계기관을 통해 확인할 필요가 있습니다.
• 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 316,666,666원보다 최근 12개월 평균 315,000,000원과 최신 거래 315,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -1.6%이므로 실거래 평균을 그대로 미래 매도가격으로 가정하지 마세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 현재 실제 점유상태는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 사건을 등기부와 임차인 정보만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 위험도가 높은 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 218,400,000원에서 배당모형상 85,457,600원이 미배당되므로 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건에는 그 일반원칙을 뒤집는 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다. 보증금 대위변제 후 임차권자의 지위를 승계한 공사가 미배당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이옥화 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그 전제라면 현재 실질취득 218,400,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 69.3%로 가격 간격이 분명합니다.

다만 최근 거래 추세가 -1.6%인 점과, 이 분석의 핵심 전제가 확약서라는 점은 끝까지 놓치면 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약 확인, 가격의 승부처는 하락 추세를 감안한 최종 응찰가입니다.