청주지방법원 2025타경30482. 감정평가상 자동차정비공장과 토지로 구성된 물건입니다. 건물은 가동 자동차정비공장, 나동 자동차정비공장(검사장·도장실), 다동 자동차정비공장(사무실·휴게실·숙소 등)으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,671,986,520원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,337,589,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.12.29. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고, 이후 중소기업은행의 추가 근저당, 반은석·주식회사야긴종합건설의 근저당, 신용보증기금·충북신용보증재단의 가압류 및 가처분 등은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30482 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 산7-1 |
| 등기 표시 | 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 84-5, 84 가동 · 충청북도 음성군 금왕읍 신개천로 104 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자동차정비공장, 검사장·도장실, 사무실·휴게실·숙소 등 |
| 소유자 | 김양춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,671,986,520원 / 1,337,589,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 1,346,590,569원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.12.29. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권이 추가 설정됐고, 2024년에는 반은석·주식회사야긴종합건설의 근저당과 신용보증기금·충북신용보증재단 가압류가 이어졌습니다. 을구 3번·4번 근저당을 대상으로 한 가처분도 있으나 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 점유·임차 관계 — 등록자 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유·등록 내용 | 전입·등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유진희 | 목적물 5번 전부 · 주민등록등본상 전입자 | 2024.08.29 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호범 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 점유 부분 미상 | 2024.09.06 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 기준권리인 2023.12.29. 중소기업은행 근저당보다 뒤인 2024.08.29. 및 2024.09.06.에 전입·등록되어 있어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 미상이어도 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당순위·배당액 자체는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,337,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,775,890원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 181,813,110원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 반은석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사야긴종합건설 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 245,516,689원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 7,955,532원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 충북신용보증재단 | 38,618,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,362,091,197원 중 채권자 예상배당은 1,321,813,110원, 미배당은 1,040,278,087원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각범위 — 공장 설비와 제외 물건을 구분해야 한다
매각은 일괄매각이며 제시외 건물 4-1.~4-3.은 매각에 포함됩니다. 반면 목록 5 내부의 소유자 미상의 도장설비 및 집진설비, 목록 5 외부의 판넬받침·판넬덮개·에어콤퓨레사 보관소·경비초소는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 가동은 자동차정비공장, 나동은 자동차정비공장(검사장·도장실), 다동은 자동차정비공장(사무실·휴게실·숙소 등)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2023.12.11. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 건물이며, 전기·위생·급배수설비와 다동 2층 숙소의 전기판넬 난방설비 등이 있습니다.
- 주위환경. 용계2리마을 북동측 인근으로, 중소규모 공장·창고시설·주택·농경지·과수원·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 기호 1 토지는 맹지로 차량 접근이 불가능하며, 기호 2·3 토지는 2필지 일단지로 이용 중이고 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 일부 토지는 준보전산지, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료상 면적은 112.0㎡, 공시지가는 47,700원/㎡, 지목은 임야입니다.
- 공부와 현황. 기호 1 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 인접토지와 함께 컨테이너보관소 일부로 이용하는 등 ‘전 기타’ 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액. 현재 자료상 매수인 인수는 0원이고, 두 등록자 모두 말소기준권리 이후 전입·등록입니다.
- 점유 확인. 유진희는 목적물 5번 전부, 김호범은 점유 부분이 미상입니다. 실제 사용·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 경계. 도장설비·집진설비 등 일부 시설이 매각에서 제외되므로 현장 물건과 매각목록을 반드시 대조해야 합니다.
- 맹지. 기호 1 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지입니다. 다른 토지와의 실제 이용관계 및 접근 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서도 채권 미배당이 1,040,278,087원이며 후순위 채권 다수가 배당받지 못합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리관계의 큰 틀은 명확합니다. 2023.12.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 유진희·김호범도 기준권리 이후 전입·등록자로 대항력이 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 권리보다 부동산 자체의 구성과 매각범위에 있습니다. 자동차정비공장 여러 동과 토지를 일괄매각하면서 일부 설비·부속물이 제외되고, 기호 1 토지는 맹지이며 공부와 현황 차이도 존재합니다. 또 현재 1회 유찰 최저가 1,337,589,000원에서도 총 채권 중 1,040,278,087원이 미배당됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가의 80%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현장·설비·토지 접근성과 가격 검증까지 끝낸 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
