춘천지방법원 2025타경20975. 원주시 반곡동 코아루시티 15층 1519호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김세인이고, 매각기일은 2026.08.24입니다. 감정가 80,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
등기 흐름에는 과거 하나은행 근저당 76,800,000원, 최준영 전세권 70,000,000원, 김유연 명의 근저당 70,000,000원 등이 등장하지만, 제공된 등기 판정상 해당 권리들은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2024.08.14에는 근저당권자 박미선으로의 권리이전이 기재돼 있고, 2025.10.28 박미선이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20975 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 15층1519호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지상18층 중 15층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김세인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 채권자 / 청구액 | 박미선 / 58,126,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 매수인 인수 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 현재 분석에서는 발생하지 않습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 제시하고 있습니다.
| 점유·임차 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 프레임 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 56,000,000원으로 감정가 80,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 39,200,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 27,440,000원 (감정가 34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다. 이 물건은 실제 거래가격과 직접 대조할 근거가 제시되지 않아 56,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 식의 가격 가점은 부여하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,592,000원 |
현재 배당 시나리오는 매각대금 56,000,000원에서 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원을 소유자 교부액으로 계산하고 있습니다. 채권자 배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상18층 건물 중 15층 1519호입니다.
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근에 위치하고, 주위에는 상업용시설과 다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
- 도로·계획. 대로3류(폭 25m~30m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 혁신도시개발예정지구(준공)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 56,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 코아루시티 오피스텔의 실제 거래가격을 대조하세요.
- 회차별 가격. 현재 56,000,000원, 2회 유찰 시 39,200,000원, 3회 유찰 시 27,440,000원 시나리오를 각각 실제 시장가격과 비교해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2024.07.17 근저당권 설정과 2024.08.14 박미선으로의 권리이전, 2025.10.28 경매개시결정의 연결관계를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 배당표 확인. 청구액 58,126,027원이 존재하지만 제공된 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 실제 배당요구 및 채권내역은 원본 기록과 대조해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 임차인은 없으므로, 입찰 전 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 부담 가능 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이어서, 현재 회차 56,000,000원 낙찰을 가정하면 실질취득금액도 56,000,000원입니다. 과거 전세권과 근저당 역시 등기 판정상 이미 말소된 것으로 제시됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 80,000,000원에서 한 번 유찰돼 56,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 이 물건은 오피스텔이고 실제 거래가격과의 직접 비교가 없기 때문에, 현재 가격이 시장보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 시세 확인 전 가격 메리트는 보류”입니다.
