대구지방법원 2025타경8264. 동대구역 남서측 상업지역에 위치한 부띠크시티오피스텔 20층 2015호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 서진명은 2021.03.08 매매대금 65,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 2021.11.17에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 김민지의 보증금 78,000,000원입니다. 김민지는 전세권자이자 주택임차권자이며 이 강제경매의 신청채권자입니다. 전세권과 임차권등기에 같은 보증금이 각각 나타나지만, 동일인의 동일 보증금이므로 실제 임차인은 1명이고 78,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 20층 2015호 · 도로명 대구광역시 동구 동부로22길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 23층 건물 중 20층 2015호 |
| 소유자 | 서진명 · 2021.03.08 소유권 취득 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민지 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 현황 | 대 1,556.8㎡ · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 3,900,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 인수가 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 계약 / 전입·점유 / 확정 | 보증금 | 배당 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 계약 2023.01.06 전입·점유 2023.03.06 확정 2023.01.09 | 78,000,000원 | 배당요구 있음 2025.02.28 | 대항력 有 우선변제·배당요구 승계 없음 |
매각물건명세서에는 을구 순위 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있으며, 보증금 78,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 명확한 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에서 고정
등기부상 말소된 신한은행 근저당을 배당대상에서 제외하고, 각 회차 매각대금에서 집행비용을 먼저 뺀 금액이 김민지에게 배당된다고 보면 다음과 같습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 잔액이 늘기 때문에, 매수인의 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 집행비용 | 임차인 배당 가능 | 잔액 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 | 39,200,000원 | 1,105,600원 | 38,094,400원 | 39,905,600원 | 79,105,600원 |
| 2회 유찰 시 | 27,440,000원 | 893,920원 | 26,546,080원 | 51,453,920원 | 78,893,920원 |
| 3회 유찰 시 | 19,208,000원 | 745,744원 | 18,462,256원 | 59,537,744원 | 78,745,744원 |
* 위 실질취득 계산은 2021.03.09 말소된 신한은행 근저당을 실제 배당대상에서 제외하고, 임차보증금 78,000,000원의 미배당 잔액이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 내용을 반영한 분석입니다. 세금·최우선변제·추가 집행비용에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 67,200,000원 | 38,094,400원 |
| 3. 전세권 · 김민지 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정민우 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김민지 | 78,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 16,441,131원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구역 남서측 인근이며 신세계백화점을 중심으로 노선상가·오피스텔·아파트단지가 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철역, KTX 동대구역, 간선도로변 버스승강장이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용, 대출·임대·전입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 23층 중 20층이며 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로, 서측 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중요시설물보호지구·비행안전제6구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 내부상태. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조와 수리 여부를 직접 확인하지 못한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 김민지 임차권의 대항력과 미배당 보증금 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 동일한지 확인하세요.
- 근저당 말소 확인. 2015.04.03 신한은행 근저당이 2021.03.09 실제 말소된 현재 등기 상태와 법원 배당표가 일치하는지 확인하세요.
- 실제 임차인 1명으로 계산. 전세권 78,000,000원과 임차권 78,000,000원은 동일인 김민지의 동일 보증금이므로 156,000,000원으로 중복 합산하지 마세요.
- 임대차 실체 확인. 전세권자·임차권자·신청채권자가 동일하므로 계약서, 보증금 이체자료, 점유관계와 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 용도 점검. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용의 차이가 금융·세금·전입·임대·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.17 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 확인. 폐문으로 내부구조와 수리 상태를 확인하지 못했으므로 누수·설비·공실 상태와 체납 관리비를 별도로 조사하세요.
- 가격 기준 전환. 최저가 39,200,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 약 79,105,600원을 기준으로 응찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건에서 39,200,000원이라는 최저가는 착시를 만들기 쉽습니다. 김민지의 보증금 78,000,000원은 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권으로 명시돼 있고, 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 등기부상 말소된 신한은행 근저당을 반영하면 현 회차에서 임차인에게 38,094,400원이 배당되고 남은 39,905,600원을 인수하는 구조가 되어, 실질취득은 79,105,600원에 이릅니다.
2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 78,893,920원, 78,745,744원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 여기에 근린시설과 오피스텔 이용의 차이, 내부 미확인, 민간임대주택등기, 신청채권자와 임차인의 동일성까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리와 총비용은 무겁습니다. 가격 판단보다 먼저 배당순위와 보증금 인수액을 확정해야 하는 고난도 물건입니다.
