대전지방법원 2025타경764. 충남 아산시 배방읍 장재리 천안아산역더리브 1층 124호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만, 감정평가의 실제 이용상태는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고 커피전문점(메가커피)으로 이용 중입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 임형식이 2022.01.05. 소유권을 취득하면서 천안우리신용협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 KB국민카드·케이뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 713,000,000원의 70%인 499,100,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 단순히 “감정가보다 30% 낮아졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 특히 실제 이용이 1층 상가이므로 아파트식 시세 비교보다는 현 임대조건·영업상태·공실 가능성· 주변 근린상가 거래 및 임대료를 별도로 확인하는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739 천안아산역더리브 1층 124호 · 도로명 충청남도 아산시 배방읍 연화로 99 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 표기 아파트 · 감정 이용상태 제1종근린생활시설(소매점) · 커피전문점(메가커피) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상45층 중 1층 124호 · 사용승인 2021.02.26 |
| 소유자 | 임형식 · 단독소유 · 2022.01.05. 소유권이전 · 거래가액 676,220,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 713,000,000원 / 499,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 22,699,336원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.01.05. 천안우리신용협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 그 이전 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 이후 설정된 KB국민카드 가압류 18,950,032원, 케이뱅크 가압류 42,709,141원, 2025타경764 강제경매개시결정과 2026타경100 15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 다만 이용상태 불일치는 현장 확인
실제 임차인은 이주열 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,400,000원, 전입일은 2023.10.17입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2022.01.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 2026.01.19. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주열 | 1층124호 · 주거 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 2023.10.17 · 2026.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 현재가 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 713,000,000원, 현재 최저가는 499,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰만으로 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 용도의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 가격이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
더구나 감정평가상 대상은 일반상업지역의 1층 근린생활시설입니다. 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대이고, 실제 커피전문점으로 이용 중입니다. 따라서 아파트처럼 단순 평형 평균을 적용하기보다 상가 임대수익과 실거래·공실·영업 지속성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 499,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,391,000원 |
| 1. 근저당 · 천안우리신용협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,950,032원 | 18,950,032원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 42,709,141원 | 4,758,968원 |
| 4. 후순위 가압류 | 미상 | 0원 |
| 5. 후순위 경매개시결정 | 22,699,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액 552,358,509원 중 491,709,000원이 배당되고, 미배당액은 60,649,509원입니다. 케이뱅크 채권은 일부만 배당되며 후순위 항목에는 미배당이 발생합니다. 이 미배당 채권은 말소기준 뒤 권리이므로 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 배방읍 장재리 ‘설화중학교’ 북동측 인근이며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 현 이용. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 커피전문점(메가커피)으로 이용 중입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측과 서측으로 노폭 약 25m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 상업업무용 건부지이며 토지면적은 8,318㎡, 공시지가는 1,577,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 사건 표기는 아파트지만 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 입찰가 산정은 상가 기준으로 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 조사상 ‘주거’와 감정평가상 ‘커피전문점’ 이용이 서로 다르므로 현장 영업자와 임대차관계를 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 이주열은 대항력은 없지만 2026.01.19. 배당요구를 했고 확정일자는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 499,100,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교가 없으므로 주변 1층 근린상가 거래·임대료와 비교해야 합니다.
- 회차별 권리. 2회 유찰 시 매각가 349,370,000원, 3회 유찰 시 244,558,999원으로 계산되지만 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 성격과 가격이 승부처
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2022.01.05. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이주열도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으며, 감정평가상 대상은 1층 제1종근린생활시설·커피전문점입니다. 여기에 임차인 조사상의 ‘주거’ 기재와 실제 이용상태가 서로 다릅니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격·점유 확인 후 결정”이 적절합니다. 499,100,000원이라는 현재 가격이 실제 상가가치보다 충분히 낮은지 검증하는 것이 마지막 승부처입니다.
