청주지방법원 2025타경30861. 음성군 원남면 덕정리의 공장 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 가동호·나동호·다동호·라동호·마동호가 공장으로 이용되고 있으며, 나동호에는 사무실·화장실·보일러실, 라동호에는 식당과 직원숙소가 포함돼 있습니다. 토지면적은 8,764㎡, 공부상 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다.
권리의 기준점은 2021.04.13. 설정된 보은농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 전북은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.05.20. 박미영 명의 근저당권 200,000,000원은 2025.08.13. 확정판결에 의해 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 낙찰자가 승계할 금전채권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 덕정리 319 |
| 물건종류 | 공장 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 가동호 공장 · 나동호 공장(사무실, 화장실, 보일러실) · 다동호 공장 · 라동호 공장(식당, 직원숙소) · 마동호 공장 |
| 토지 | 8,764㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 어반테크닉스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,669,750,930원 / 1,335,801,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 905,656,083원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2021.04.13. 보은농업협동조합의 근저당권이고, 이후의 신용보증기금 가압류 252,450,000원과 주식회사전북은행 가압류 48,934,850원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
한편 2024.05.20. 설정된 박미영 근저당권 200,000,000원은 2025.08.13. 확정판결에 따라 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 낙찰자 인수권리로 볼 사안은 아닙니다.
② 공장·토지 구성 — 일괄매각과 매각제외가 동시에 존재
본건은 공장과 토지를 함께 매각합니다. 제시외 건물 1-1, 1-3은 매각에 포함되지만, 소유자 미상의 제시외 건물 1-2는 매각에서 제외됩니다. 또한 공부상 지번은 덕정리 319, 319-1로 되어 있었으나 2023.07.28. 합병돼 현재는 덕정리 319입니다.
| 구분 | 이용상태 / 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 가동호 | 공장 | 2009.07.27. 사용승인 |
| 나동호 | 공장(사무실, 화장실, 보일러실) | 2009.09.22. 사용승인 |
| 다동호 | 공장 | 2011.11.17. 사용승인 |
| 라동호 | 공장 · 1층 식당 · 2층 직원숙소(방6, 화장실2, 복도) | 2014.09.24. 사용승인 |
| 마동호 | 공장 | 2014.09.24. 사용승인 |
③ 예상배당표 (매각가 1,335,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,758,010원 |
| 1. 근저당 · 보은농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 252,450,000원 | 252,450,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 48,934,850원 | 47,592,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 총 채권 미배당액은 1,341,860원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 원남면 조촌리 소재 조촌1리(야동마을) 북동측 근거리의 덕정리 지역입니다. 주위는 중소규모 공장, 폐기물재활용장, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일부 토지는 도로이며, 나머지 주요 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능합니다. 인근으로 대중교통도 운행됩니다.
- 토지. 토지면적 8,764㎡, 공장용지·공업용, 평지·부정형이며 공시지가는 94,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이 적용되고, 일부는 농림지역·보전산지·임업용산지 및 가축사육제한구역과 관계됩니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 공부상 임야이나 현황은 일부 경사면 및 공장 입구 진입도로로 이용되고 있습니다.
- 시설. 공장 건물에는 기본 전기설비가 있고, 일부 건물에는 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 가능성 확인. 매각제외 제시외 1-2 건물이 토지 어느 부분을 사용하고 있는지, 법정지상권 성립 요건에 해당하는지 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 제시외 1-1·1-3은 매각 포함, 제시외 1-2는 매각 제외입니다. 건물별 위치와 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 지번 합병 확인. 공부상 덕정리 319, 319-1이 2023.07.28. 합병돼 덕정리 319가 됐으므로 등기·토지대장·현황 경계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·농림지역·보전산지·임업용산지· 가축사육제한구역의 저촉·접함 관계를 확인해 향후 공장 활용 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 선명합니다. 2021.04.13. 보은농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 금전적 인수액은 0원입니다.
그러나 공장·토지 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 이 사건에는 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물 1-2가 있고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있습니다. 현황과 공부 차이, 여러 용도지역·산지 규제까지 함께 검토해야 하므로 권리 말소는 단순하지만 토지 사용관계는 단순하지 않은 물건입니다. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 매각제외 건물과 법정지상권 가능성을 먼저 해소한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
