청주지방법원 2025타경30877. 충주시 연수동 우림아파트 가동 1203호, 전용 84.73㎡ 아파트입니다. 감정평가상 남향·계단식으로 이용 중이며 13층 건물의 12층입니다. 표면적인 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리는 2011.02.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 60,000,000원이고, 데이터상 매각으로 소멸 처리되며 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 일반적인 아파트 한 채 경매로 보면 판단이 크게 틀어집니다. 현재 소유자는 권기호·권미숙·권혁준으로 각 3분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 명확히 “권혁준 지분”에 대해서만 내려졌습니다. 매각물건명세서 비고 역시 지분매각입니다. 따라서 낙찰자는 권혁준의 3분의 1 지분을 취득할 뿐, 나머지 공유자 지분까지 취득하는 것이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 926 우림아파트 가동 12층1203호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 연원5길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 13층 건물 내 12층 · 남향·계단식 |
| 현재 공유자 | 권기호 3분의 1 · 권미숙 3분의 1 · 권혁준 3분의 1 |
| 소유권 원인 | 2016.08.11. 상속 · 2025.09.03. 소유권이전 등기 |
| 매각 대상 | 권혁준 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 14,732,806원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘전체 소유권’은 아니다
말소기준권리는 2011.02.08. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.11.18. 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사가 권혁준 지분에 대해 강제경매를 개시했습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 금전적 인수는 0원입니다.
② 점유·전입자 — 권미숙은 공유자이면서 전입자
| 성명 | 확인 내용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권미숙 | 공유자 3분의 1 · 주민등록표상 전입자 | 2021.01.19. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
권미숙의 전입신고일은 2021.01.19.로 말소기준권리인 2011.02.08. 국민은행 근저당보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 권미숙은 임차인으로서의 대항력과 별개로 등기부상 3분의 1 공유자입니다. 따라서 낙찰자가 권혁준 지분을 취득하더라도 권미숙의 공유자 지위 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 39.7%를 ‘60% 할인’으로 읽으면 안 된다
우림아파트 전용 84.73㎡의 전체 세대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 136,041,666원, 최근 12개월 6건 평균은 133,583,333원, 최신 거래는 2026.05. 131,500,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -3.5% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.73㎡ | 1 | 131,500,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2025.09 | 84.73㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 84.73㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 84.73㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 84.73㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2025.04 | 84.73㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 2025.03 | 84.73㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 84.73㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 84.73㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 84.73㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.73㎡ | 6건 | 133,583,333원 |
| 전체 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 136,041,666원 |
데이터상 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 전체 세대 평균의 39.7%입니다. 그러나 이 숫자는 3분의 1 지분 가격과 아파트 전체 소유권 실거래가를 나눈 비율입니다. 거래 대상의 범위가 다르므로 이를 곧바로 “시세의 39.7%에 사는 것” 또는 “60% 이상 할인”이라고 해석할 수 없습니다. 특히 최근 실거래 추세가 -3.5%인 점까지 감안하면 전체 평균만을 근거로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 51,646,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 | 14,732,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 74,732,806원 중 예상배당 51,646,000원, 미배당 23,086,806원입니다. 신청채권자의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 53,000,000원 | 51,646,000원 | 23,086,806원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,400,000원 | 41,236,800원 | 33,496,006원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,920,000원 | 32,909,440원 | 41,823,366원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙초등학교 북동쪽 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북쪽 인근에 번영대로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 12층 1203호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지·옥내소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 우림아파트는 208세대, 1990.12.11. 준공이며 전용 84.73㎡ 실거래 자료가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 544,800원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 세대 실거래는 확인되지만 이번 경매 대상은 3분의 1 지분입니다. 일반 매매 실거래와 동일한 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 재확인. 매수 대상은 권혁준의 3분의 1 지분입니다. 아파트 전체를 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 후 권기호·권미숙의 각 3분의 1 지분이 그대로 남습니다. 단독 처분이나 단독 사용을 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 전입자 성격 확인. 권미숙은 주민등록표상 전입자이면서 등기부상 공유자입니다. 임차보증금 인수 문제와 공유자의 점유 문제를 구분해서 봐야 합니다.
- 시세 착시 경계. 최저가 53,000,000원과 최근 12개월 전체 세대 평균 133,583,333원의 39.7% 비율은 거래 대상이 달라 직접적인 할인율이 아닙니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 실거래 구간은 과거 구간보다 -3.5% 흐름입니다. 전체 평균 136,041,666원만을 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차 예상배당에서 국민은행 51,646,000원, 신청채권자 0원, 미배당 23,086,806원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30.입니다. 입찰 판단 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 법원 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 53,000,000원”의 정체는 1/3 지분이다
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보이기 쉽습니다. 우림아파트 전용 84.73㎡의 최근 12개월 평균은 133,583,333원, 최신 거래는 131,500,000원인데 최저가는 53,000,000원이기 때문입니다. 하지만 그 53,000,000원은 아파트 전체의 최저가가 아니라 권혁준의 3분의 1 지분 가격입니다.
매각물건명세서상 인수권리는 없고, 매수인 인수도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 낙찰 후 권기호·권미숙과 공유관계가 남고, 권미숙은 실제로 이 주소에 전입돼 있습니다. 전체 세대 실거래와 지분가격을 직접 비교한 39.7%를 할인율처럼 받아들이지 말아야 합니다. 최근 거래 추세도 -3.5%입니다. 금전적 인수는 깨끗하지만 취득 구조는 복잡한 지분경매. 이 사건의 핵심은 말소보다 공유관계를 감수할 수 있는 가격인지에 있습니다.