청주지방법원 2025타경30987. 음성군 금왕읍 ‘음성금왕두진하트리움’ 302동 10층 1006호, 전용 84.9345㎡ 아파트입니다. 소유자 김미혜 씨는 2008.04.24 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 174,000,000원입니다. 이 사건의 특징은 근저당권이 아니라 2025.04.04 학교법인 부원학원의 가압류 3,067,408,120원이 말소기준권리라는 점입니다. 뒤이어 삼성카드와 케이비국민카드의 가압류가 붙었고, 현재 강제경매개시결정은 2025.12.23 접수됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원의 80%인 170,400,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 금액 대부분이 말소기준 가압류 채권에 배당되고, 총 채권 미배당액은 2,925,959,188원으로 크게 남습니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 명시적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 340-7 음성금왕두진하트리움 302동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9345㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김미혜 (2008.04.24 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 170,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,671,546,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2025.04.04 갑구 4번 가압류입니다. 이후 2025.05.26 삼성카드 가압류, 2025.05.28 케이비국민카드 가압류, 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.01 한 차례 강제경매개시결정이 등기됐으나 2025.11.10 각하를 원인으로 2025.11.20 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 90.7%, 그러나 최신 거래는 175,000,000원
같은 단지 ‘음성금왕두진하트리움’은 360세대, 2007.12.14 준공이며, 분석 대상과 동일한 전용 84.93㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 187,916,666원, 최저는 175,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 170,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 14 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 187,916,666원 |
평균만 보면 현재 최저가에 가격 여유가 있습니다. 다만 가장 최근인 2026.08 거래는 175,000,000원이고, 현재 최저가 170,400,000원과의 간격은 크지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 평균만 보지 말고 최신 거래 175,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다. 현재가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 거래에 매우 가까운 가격대라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,600원 |
| 갑구 4번 가압류 · 학교법인 부원학원 | 3,067,408,120원 | 167,214,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,428,098원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,337,370원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 학교법인부원학원 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,093,173,588원 중 예상배당은 167,214,400원, 미배당은 2,925,959,188원입니다. 다만 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 2,925,959,188원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 2,959,562,068원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 109,056,000원 | 106,729,216원 | 2,986,444,372원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 보증금 인수형이 아니라, 제공된 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 170,400,000원이고, 추가 유찰 시에는 시나리오의 매각가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무극중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1006호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이고 단지 내 도로가 서측 왕복 2차선 포장도로에 연계됩니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 521,700원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 음성금왕두진하트리움은 360세대, 2007.12.14 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가 시 내부 출입이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있으면 전입일·확정일자·보증금 확인 전까지 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균 187,916,666원보다 현재 최저가가 낮지만, 최신 2026.08 거래는 175,000,000원입니다. 평균값만으로 할인폭을 크게 잡지 마세요.
- 대규모 미배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당액은 2,925,959,188원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 승계채무를 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 권리 확인. 말소기준 가압류와 이후 가압류·경매개시결정의 존속·말소 상태를 매각기일 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가사가 내부 출입을 하지 못하고 외부관찰과 공부를 종합해 평가했습니다. 내부 시설·수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 매각물건명세서와 관계기관 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최신 거래와 비교해야 한다”
이 물건은 말소기준 가압류 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 최저가 170,400,000원이 곧 실질취득가입니다. 최근 12개월 평균 187,916,666원 대비로는 90.7%여서 가격상 여유가 보이지만, 가장 최신인 2026.08 거래가 175,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다. 평균 대비 할인율만 보면 매력적으로 보이지만 최신 거래 기준으로는 가격 차이가 제한적입니다.
따라서 결론은 “권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 최신 시세 검증이 승부처”입니다. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했고 임대관계가 미상이라는 점 때문에 권리분석을 완전히 끝냈다고 보기는 어렵습니다. 실제 점유와 전입관계를 확인해 추가 승계 위험이 없음을 재확인한 뒤, 최신 실거래 175,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
