청주지방법원 2025타경31011. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 104동 503호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2018.01.17. 우리은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 보증금 120,990,000원의 임차권등기입니다. 임차권자 지영운의 임대차계약일은 2016.05.14.이지만, 점유개시일은 2018.03.09., 주민등록일은 2018.03.20., 확정일자는 2018.03.21.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2018.01.17.보다 주민등록일이 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제104동 제5층 제503호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,381,897원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 사용승인 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 등기부 최초 설정 내용에는 채권최고액 54,003,600,000원이 기재돼 있고 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 62,280,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 판정된 것은 우리은행 근저당권, 지영운의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유·전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지영운 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,990,000원 | 점유 2018.03.09 전입 2018.03.20 확정 2018.03.21 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 후순위 확정일자 2018.03.21 | 주택도시보증공사 보증금반환채권 양수인 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 84.1%
신우희가로아파트 동일 평형 비교 면적은 59.9533㎡이며 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 147,416,666원, 최근 거래는 2026.08. 148,000,000원입니다. 현재 최저매각가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,416,666원 |
최근 실거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원이고, 현재 최저가는 124,000,000원입니다. 감정가 155,000,000원은 최근 표본의 최고 거래가 150,000,000원보다 높지만, 1회 유찰된 현재 가격은 최근 평균보다 낮아졌습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가가 아니라 현재 회차의 124,000,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,381,897원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,536,000원과 선순위 우리은행 근저당 배당 121,464,000원으로 매각대금 124,000,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권에는 예상배당 0원이 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 53,995,517,897원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 54,019,967,497원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 54,039,450,377원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·학교 등으로 형성된 주거지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내버스 등 대중교통 이용이 가능해 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제5층 제503호입니다. 위생설비·도시가스 개별보일러 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(충주기업도시)·기업도시개발구역 등에 해당하며, 중로1류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 367,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 신우희가로아파트는 741세대이며 사용승인일은 2018.01.15입니다. 동일 평형 최근 거래는 140,000,000원~150,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 재확인. 지영운의 임차권등기와 전입·확정일자를 원본 등기부 및 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 지영운의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 관리비. 매각물건명세서 비고에 관리비 미납세대 안내문구 부착 사실이 기재돼 있으므로 실제 체납액을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 84.1%입니다. 감정가보다 최근 거래 자료를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 회차 시나리오. 현재 1회 유찰 상태이며, 제공된 다음 회차 가격은 99,200,000원과 79,360,000원입니다. 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 비교해 접근하세요.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.26.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 임차권등기가 있다는 사실 자체보다 그 순위입니다. 지영운의 전입일 2018.03.20.은 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2018.01.17.보다 뒤여서 자료상 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사는 지영운의 임차보증금반환채권을 양수한 승계자이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 이중 계산할 이유도 없습니다.
가격은 감정가 155,000,000원에서 1회 유찰돼 124,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 147,416,666원 대비 84.1%이고 최근 거래 148,000,000원보다도 낮습니다. 제공된 자료 기준으로는 권리 인수 0원이라는 안전성과 현재 회차의 가격 메리트가 동시에 확인되는 사건입니다. 다만 관리비 미납 안내와 주택도시보증공사의 채권승계 관계는 입찰 전 원본 문서에서 최종 확인해야 합니다.
