대전지방법원 2025타경11781. 아산시 권곡동 서해그랑블2차아파트 201동 1층 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트 1개호, 비교 대상 면적은 84.9959㎡입니다. 현 소유자 차민오는 2011년 4월 24일 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했고, 2011년 5월 20일 소유권이전과 동시에 주식회사신한은행 근저당 132,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2024년 신한카드 주식회사 가압류, 2025년 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 유에이치제십일차유동화전문의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 농업협동조합중앙회 근저당과 환매특약도 이미 말소된 상태라, 등기부 자체는 비교적 정리하기 쉬운 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11781 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 권곡동 96-1 서해그랑블2차아파트 201동 1층 104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9959㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 104호 |
| 소유자 | 차민오 · 2011.04.24 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 28,483,933원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 서해그랑블2차 · 537세대 · 2009.05.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2011.05.20 주식회사신한은행 근저당 132,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 신한카드 주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 유에이치제십일차유동화전문의 임의경매개시결정은 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.0%
서해그랑블2차 동일면적 실거래 표본은 최근 12개월 12건입니다. 평균 거래금액은 214,083,333원, 최저 183,000,000원, 최고 238,000,000원이며 최신 거래는 2026년 7월 204,000,000원입니다. 현재 최저매각가 151,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 71.0%로, 단순 가격 비교에서는 분명한 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 12 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 84.79㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2026.02 | 84.5㎡ | 9 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2025.12 | 84.5㎡ | 7 | 238,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.5㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9959㎡ | 12건 | 214,083,333원 |
특히 비교 표본에는 1층 거래도 있습니다. 2026년 3월 전용 85.0㎡ 1층이 183,000,000원, 2025년 12월 전용 84.79㎡ 1층이 192,000,000원에 거래됐습니다. 본건도 1층이므로 단지 전체 평균만 보는 것보다 저층 실거래를 함께 보는 것이 중요합니다. 그럼에도 현재 최저가 151,900,000원은 이들 1층 실거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,125,401원 | 16,973,400원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 유에이치제십일차유동화전문 | 28,483,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 185,609,334원 중 148,973,400원이 배당되고, 미배당은 36,635,934원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용은 2,926,600원이 반영되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 36,635,934원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 81,567,954원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 112,918,092원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 권곡초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·주택·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 1층 104호입니다. 전기·냉난방·소방·위생·급배수·가스·승강기·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 대로, 서측과 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 996,400원/㎡입니다.
- 환금성. 537세대 단지이고 최근 12개월 동일면적 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 183,000,000원부터 238,000,000원까지로 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 구체적인 임대차 관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·임대차 관련 서류를 반드시 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 단지 평균만 보지 말고 2026.03의 1층 183,000,000원, 2025.12의 1층 192,000,000원 거래도 함께 비교하세요.
- 인수액 재확인. 현재 시뮬레이션에서는 0원이지만, 점유·임대차 확인 결과가 권리판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당은 36,635,934원이지만 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.
- 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 조세 관련 사항은 별도로 확인해 실제 취득비용을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 마지막 관문은 임대차 확인
이 물건의 강점은 두 가지입니다. 첫째, 등기부상 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점. 둘째, 한 차례 유찰된 최저매각가 151,900,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 214,083,333원의 71.0%라는 점입니다. 최신 거래 204,000,000원과 최근 1층 거래 183,000,000원·192,000,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 결론을 “권리 완전 안전”으로 끝내기에는 한 가지 확인사항이 남습니다. 감정평가서가 구체적인 임대차 관계를 미상으로 적고 있기 때문입니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 정리형이고 가격은 매력적인 편이지만, 점유·임대차 확인을 마쳐야 A급 판단이 완성되는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 현재 가격만 놓고 보면 1회 유찰이 이미 실거래 대비 의미 있는 할인폭을 만들었습니다.
