청주지방법원 2025타경31019. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 106동 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있으나 감정평가 이용상태는 아파트로 이용중이며, 비교 실거래 면적은 59.8332㎡입니다. 17층 건물 중 3층이고 현재 소유자는 주식회사신우산업개발입니다.
권리의 기준점은 2018년 1월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2023년 11월 8일 유기섭의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025년 12월 30일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 유기섭의 전입신고일은 2020년 9월 18일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차에서의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 / 층 | 59.8332㎡ · 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 119,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2018년 1월 17일 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 등기상 채권최고액은 54,003,600,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 현재 배당계산은 제공된 배당표대로 우리은행 채권최고액 54,003,600,000원을 기준으로 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유기섭 | 119,360,000원 | 2020.09.18 | 2021.11.02 | 대항력 없음 | 우선변제권 승계 기재 | HUG 양수 · 배당요구 있음 |
유기섭의 임대차계약일과 점유개시일은 2021.11.02, 임차권등기일은 2023.11.08입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2018년 우리은행 근저당보다 늦으므로 임차인 자체의 대항력은 없음으로 정리됩니다.
한편 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차인 유기섭의 임차보증금반환채권 양수인이고 대항력 및 우선변제권 승계라고 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이지만, 이를 별도의 두 번째 임차인으로 세거나 보증금 119,360,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 86.8%
신우희가로아파트는 741세대, 준공일은 2018.01.15입니다. 비교면적 59.8332㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 147,416,666원, 최신 거래는 2026년 8월 148,000,000원입니다. 현재 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 147,416,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 128,000,000원은 이 표본의 최저 거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 86.8%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 시세 비교 기준이 되는 실질취득액 역시 128,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 119,360,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 53,997,552,000원이나, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 53,997,552,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 54,022,793,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 54,042,914,560원 | 0원 |
유찰이 진행되면 선순위 우리은행의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충주중앙탑초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 106동 3층 304호이며 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡이며 토지면적은 42,989.9㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 741세대 단지이며 최근 비교 거래 12건이 140,000,000원~150,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 표기 대조. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 등기·건축물 관련 원본에서 용도와 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기와 2020.02.04 금지사항등기의 매각 후 처리 내용을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 임차관계. 실제 임차인은 유기섭 1명이며 보증금 119,360,000원입니다. HUG의 채권양수 사실을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 대항력. 유기섭의 전입일 2020.09.18은 말소기준 2018.01.17 이후입니다. 현재 분석상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 우리은행이 125,408,000원을 배당받고 HUG 예상배당은 0원입니다. 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 가격. 현재 최저 128,000,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 86.8%입니다. 최신 거래는 148,000,000원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0, 승부처는 ‘표기 확인 + 가격’
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 두 개입니다. 매수인 인수 0원과 최근 시세 대비 86.8%입니다. 유기섭의 보증금 119,360,000원이 존재하고 주택도시보증공사가 그 반환채권을 양수해 경매를 신청했지만, 유기섭의 전입은 2018년 우리은행 말소기준보다 늦고 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액도 없습니다.
가격은 1회 유찰을 거쳐 128,000,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 147,416,666원보다 낮습니다. 따라서 신건 감정가 160,000,000원 때와 달리 현재 회차에는 가격상 여유가 확인됩니다. 다만 근린시설이라는 사건 용도표기와 감정평가상 아파트 이용상태의 차이, 그리고 민간임대주택등기·금지사항등기는 입찰 전 반드시 원본에서 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 최종 변수는 서류 대조입니다.
