24,010,000원
인천지방법원 2024타경526411. 부평동 대상그린빌 4동 지층 B01호입니다. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 강희준이고, 2019.03.15. 매매로 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.05.21. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준 이후 권리보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 실제 임차인 신고는 진소미와 안현호 2명이고, 한국토지주택공사는 진소미의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 72,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 특히 대상 호실 B01호로 직접 표시된 안현호는 2015.11.30. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경526411 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경인로818번길 84-13, 4동 지층 B01호 (부평동, 대상그린빌) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 지층 B01호 |
| 소유자 | 강희준 · 2019.03.15. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 24,010,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 71,864,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 을구 11번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 · 2019.05.21. |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차가 먼저다
2019.05.21. 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 한국토지주택공사 주택임차권등기와 2024.04.24. 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 안현호는 2015.11.30., 진소미는 2019.04.18. 전입으로 모두 말소기준보다 앞선 날짜가 확인돼 있어 임차보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성을 별도로 봐야 합니다.
| 임차·승계 관계 | 호실 / 범위 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안현호 | B01호 | 2015.11.30 | 미상 | 대항력 대항력 있음 · 우선변제 미상 |
| 진소미 | 402호 | 2019.04.18 | 72,000,000원 관련 | 대항력 한국토지주택공사 대위·승계와 연결 |
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 · 임차권등기 | 2019.02.28 | 72,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 |
실제 임차인은 2명입니다. 한국토지주택공사는 진소미 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로, 72,000,000원을 진소미 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 진소미는 402호 표기이고 본건은 B01호이므로 호실 대응관계는 원본 서류에서 반드시 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 2,401만원이 실질 매수가가 아니다
현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가 100,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24,010,000원 | 48,822,180원 | 72,832,180원 |
| 7회 유찰 시 | 19,208,000원 | 53,537,744원 | 72,745,744원 |
| 8회 유찰 시 | 15,366,400원 | 57,310,195원 | 72,676,595원 |
6회에서 8회 유찰까지 최저가는 24,010,000원에서 15,366,400원으로 더 내려가지만, 계산상 실질취득은 약 72,676,595원~72,832,180원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 판단은 성립하지 않습니다. 더구나 안현호의 보증금이 미상이므로 실제 부담은 이 계산보다 커질 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 72,000,000원 | 23,177,820원 |
| 2. 주식회사신한은행 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 72,000,000원 중 23,177,820원이 배당되고 부족분 48,822,180원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신한은행 근저당권은 배당 0원, 미배당 120,000,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기호3 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 희망체육공원 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 층·구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 지층 B01호입니다. 외벽은 드라이비트 및 인조석 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 서측 약 4~5미터 도로에 접합니다. 토지면적은 218.0㎡, 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(희망천지구)·주거환경개선지구·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 규모·경매 통계. 대상그린빌(768-354)은 10세대, 2002.07.02. 준공으로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안현호 보증금 원본 확인. B01호 전입일은 2015.11.30.으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액 상한 산정이 불가능합니다.
- 확약서 범위 확인. 매각물건명세서의 서울보증보험 말소동의 확약서가 누구의 어떤 권리까지 소멸시키는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 진소미·한국토지주택공사 관계 확인. 한국토지주택공사는 진소미 보증금의 대위·승계로 표시되므로 별도 72,000,000원을 중복 계산하면 안 됩니다. 다만 진소미는 402호로 표시돼 본건 B01호와의 대응관계 확인이 필요합니다.
- 낙찰가보다 실질취득을 기준으로 판단. 현재 24,010,000원 낙찰가 가정에서도 계산상 실질취득은 72,832,180원이며, 추가 유찰에도 총액은 약 72,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 지층 환금성 확인. 본건은 지층 B01호입니다. 동일 단지의 최신 실거래 금액 자료가 확인되지 않으므로 현장 상태와 실제 매매·임대 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 절차 상태 대조. 2026.03.10. 기각결정정본 발송 이력이 확인되므로 2026.09.08. 매각기일과 함께 법원 사건기록의 현재 절차 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 “인수 후 얼마인가”
이 사건의 최저매각가는 24,010,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 할인율을 평가하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 72,000,000원 보증금에 대한 배당 부족분 때문에 현재 계산상 매수인 인수는 48,822,180원이고, 낙찰가와 합친 실질취득은 72,832,180원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 72,745,744원·72,676,595원으로 거의 고정됩니다.
여기에 본건 B01호로 확인되는 안현호의 보증금이 미상이고, 제출된 확약서 역시 말소동의 문구만 확인될 뿐 대항력 포기까지 확인되지 않았습니다. 최신 실거래 금액도 없어 실질취득이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 6회 유찰·지층·미상 임차위험까지 겹치는 만큼 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 권리와 실질취득은 가볍지 않은 물건입니다. 확약서와 안현호 보증금이 원본에서 해소되기 전에는 가격 할인만으로 접근하기 어렵습니다.
