인천지방법원 2024타경526411. 부평동 대상그린빌 제4동 지층 B01호입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 1억원짜리가 4회 유찰되어 최저가 49,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 등기와 임차인 내역을 함께 보면, 말소기준은 2019.05.21 신한은행 근저당권이고, 그보다 앞선 전입 점유자가 확인됩니다. 특히 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 보증기관 대위·승계 성격으로, 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 되는 항목입니다.
다만 주택임차권등기에 대해서는 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권등기 부분의 매수인 인수는 실질적으로 0원*으로 봅니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 확약은 그 임차권등기에만 적용되는 것으로 보아야 하고, 진소미·안현호라는 보증금 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다. 최저가가 낮아진 이유도 결국 이 권리 불확실성과 낮은 환금성에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경526411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경인로818번길 84-13, 4동 지층비01호 (부평동, 대상그린빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강희준 (2019.03.15 소유권이전, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 71,864,609원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 있다
말소기준은 2019.05.21 을구 11번 신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 쪽을 보면 전입일이 말소기준보다 앞선 사람이 있습니다. 진소미는 2019.04.18, 안현호는 2015.11.30 전입으로 표시되어 있어 대항력 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않으므로, “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 성명 | 부분 | 전입/주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 점유자 | 진소미 | 402호 | 2019.04.18 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 실제 점유자 | 안현호 | B01호 | 2015.11.30 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 가능 인수 미상 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 주택 전부 | 2019.02.28 | 2019.03.04 | 72,000,000원 | 우선변제 확약 적용 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 실제 임차인 수에 따로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 진소미·안현호 2명으로 보는 것이 맞습니다. 한국토지주택공사 보증금 72,000,000원은 진소미 보증금의 중복 신고 성격이므로 별도 보증금처럼 합산하지 않습니다. 다만 배당표 기준으로는 최저가 49,000,000원에서 집행비용 1,282,000원을 공제하면 한국토지주택공사에 47,718,000원만 배당되고, 룰상 부족분은 24,282,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 72,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 83,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 3,092,995원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 13,509,015원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 도화동신용협동조합 | 16,900,000원 | 0원 |
| 6. 을구 4번 근저당권 · 주식회사마이에프엔 | 7,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 고경숙 | 15,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 배정운 | 11,500,000원 | 0원 |
| 9. 을구 6번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 50,400,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 가압류 | 54,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 8번 근저당권 · 인천신용보증재단 | 48,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 17번 가압류 · 곽종훈 | 40,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 20번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,698,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 주택임차권등기 보증금 72,000,000원 중 배당표상 부족분은 24,282,000원이나, 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권등기 부분의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 단, 확약 밖 보증금 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 희망체육공원 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 제지층 제B01호이며, 외벽은 드라이비트 및 인조석 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이고, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제·토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대상그린빌(768-354)은 10세대, 사용승인일 2002.07.02, 대상 면적 58.48㎡로 표시됩니다. 지층·소규모 단지 특성상 매수층은 제한적으로 보아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진소미 확인. 2019.04.18 전입이고 한국토지주택공사 보증금 72,000,000원과 연결된 대위·승계 중복신고로 표시됩니다. 실제 계약관계와 말소동의 확약 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 안현호 확인. B01호에 2015.11.30 전입으로 표시됩니다. 보증금이 미상이라 대항력 가능·인수 미상으로 두고 접근해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 그 효력이 어느 권리·어느 금액에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 최저가 49,000,000원에 보증금 미상 인수 가능성을 더해 상한가를 계산해야 합니다. 최저가만으로 “싸다”고 보면 안 됩니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건 구조입니다. 점유자 협의, 인도명령 가능성, 말소서류 제출 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 지층 다세대형 물건은 체납 관리비·공용부분 부담, 누수·습기 등 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 끝난 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기 보증금 72,000,000원은 말소동의 확약서가 있어 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 하지만 이 확약은 그 임차권등기 부분에 대한 이야기입니다. 진소미·안현호처럼 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있는 이상, 매수인이 떠안을 수 있는 범위를 닫아야 비로소 가격 판단이 가능합니다.
따라서 결론은 보류·확인형입니다. 최저가 4,900만원은 낮지만, 권리분석상 핵심 변수가 아직 숫자로 닫히지 않았습니다. 이 물건은 유찰가에 끌려 들어가는 물건이 아니라, 확약서 원문·임대차 원본·점유 현황을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.