대구지방법원 2024타경129023. 산격동 846-20 일대의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 준불연패널지붕 3층으로, 사용승인일은 2021.01.15이고 현재 1~3층은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사아이월드컴퍼니입니다. 말소기준권리는 2021.04.27 설정된 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원이며, 같은 날 설정된 국민은행의 300,000,000원 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 금전 인수 위험은 낮습니다. 현재 최저가 228,177,000원으로 배당할 경우 집행비용 3,994,478원, 국민은행 선순위 근저당 120,000,000원, 다음 근저당에 104,182,522원이 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 배당 부족액이 크다는 사실 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 이 사건에서 더 중요한 문제는 매각에서 제외되는 타인 소유 제시외건물과 그 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경129023 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 846-20 · 대구광역시 북구 연암로 103-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 일반철골구조 준불연패널지붕 3층 · 1~3층 사무실 이용 |
| 사용승인일 | 2021.01.15 |
| 소유자 | 주식회사아이월드컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 325,967,760원 / 228,177,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 377,950,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록3 지분매각 · 타인소유 제시외건물 매각제외 · 법정지상권 성립여지 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도 사용권 리스크는 남는다
말소기준은 2021.04.27 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 국민은행 근저당권 300,000,000원을 비롯해 이후의 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.07.25 북대구세무서 압류는 2024.08.06 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재일 | 2022.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
안재일의 전입신고는 말소기준권리인 2021.04.27 국민은행 근저당권보다 늦은 2022.03.30이므로 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류로 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 70% 할인은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차의 최저매각가는 228,177,000원으로 감정가 325,967,760원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 159,723,900원(49%), 3회 유찰 시 111,806,730원(34%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 감정가와 경매 회차별 최저가 외에 실거래 시세를 근거로 한 가격 비교를 하지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 더구나 감정평가에는 제시외건물 매각제외와 법정지상권 성립여지가 이미 고려된 가액이라는 설명이 있어, 숫자상 할인율만 보고 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,994,478원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 104,182,522원 |
| 갑구 2번 가압류 · 하이골든래빗제칠차주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,569,710,189원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,103,937,500원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 893,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 3,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나카드주식회사 | 102,373,533원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 255,834,094원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 66,222,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 8,911,077,860원, 배당 계산액은 224,182,522원이며 부족액은 8,686,895,338원입니다. 이 부족액은 후순위 채권자의 미배당액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 산격동 ‘성북교네거리’ 북측 인근으로, 부근은 단독주택·여관·병원·사무실 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 기호 2는 동측으로 폭 약 25미터의 간선도로에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 준불연패널지붕 3층, 사용승인일 2021.01.15. 외벽 판넬, 내벽 내장재·타일, 바닥 타일, 새시 창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·천장형 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 이용. 1~3층은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지계획. 제2종일반주거지역(12층이하)이며, 기호 2는 대로3류(폭 25m-30m)에 접합니다.
- 토지 항목. 확인된 토지 항목은 대 106.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 669,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 최우선 확인. 제시외건물의 소유자, 토지와 건물의 소유관계 변동, 성립요건을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 매각제외 범위 확인. 일괄매각이지만 목록3은 지분매각이고 타인소유 제시외건물은 매각에서 제외됩니다. 실제 점유·경계·사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안재일의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 배당에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 금전 인수와 사용제약 분리. 인수액 0원이라는 수치와 법정지상권·점유관계에 따른 사용상 제약을 별개로 판단해야 합니다.
- 70% 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교 근거가 없으므로 싸다고 단정하지 마십시오.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 리스크 0”
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가 325,967,760원에서 1회 유찰돼 최저가가 228,177,000원까지 내려왔고, 임차인 안재일은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 타인소유 제시외건물은 매각에서 제외되고, 이를 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 점입니다. 여기에 목록3 지분매각, 임차보증금과 우선변제 여부 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 말소는 비교적 명확하지만, 실제 토지 이용관계는 반드시 추가 확인해야 하는 유형입니다.
현재 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 실거래 기준이 없기 때문에 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다. 금전 인수는 0원, 그러나 법정지상권 성립여지는 핵심 위험. 이 사건의 입찰 판단은 가격보다 먼저 제시외건물과 토지의 사용관계를 얼마나 명확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
