대구지방법원 2025타경707. 청도읍 고수리 호원뷰 4층 502호, 다세대주택입니다. 최순호가 2022년 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했고, 같은 날 청도농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 수성구 압류·소상공인시장진흥공단 및 한화생명보험 가압류·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 보면 현재 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰돼 104,300,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래 평균은 98,335,000원입니다. 특히 최근 구간 가격이 과거 구간보다 -32.2% 낮은 하락 흐름이어서, 감정가 대비 할인율보다 최신 시장 가격을 우선해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.06.30 설정된 청도농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 대구광역시수성구 압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단·한화생명보험 가압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 12개월 가격이 중요

호원뷰는 19세대, 2017.08.07 사용승인된 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래는 6건이고 평균은 98,335,000원입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 이 최근 평균의 106.1%입니다. 최신 거래는 2026.05의 111,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 가격 구간은 과거보다 -32.2% 낮아진 흐름입니다.

전체 8건 평균은 110,001,250원이지만 여기에는 2022.05의 180,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서 이 전체 평균을 앞세우기보다는 최근 12개월 평균 98,335,000원과 최신 거래 111,000,000원, 그리고 -32.2%의 하락 추세를 우선해야 합니다. 따라서 현재 최저가를 두고 “시세보다 저렴하다”고 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 최저가 104,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 198,843,663원, 예상 배당액은 102,039,800원이며 총 미배당액은 96,803,863원입니다. 신청채권자 청구액 102,687,525원도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청도역 남동측 인근이며, 주변은 농경지·연립다세대주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스터미널이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 4층 502호이며 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 완경사지대에 계단식으로 조성된 부정형 토지로 다세대주택부지로 이용 중이며 북동측 왕복 2차선도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 208,100원/㎡입니다.
• 공부와 현황 차이. 고수리 941번지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
• 환금성. 호원뷰는 19세대 규모이며, 최근 12개월 거래 6건의 평균은 98,335,000원입니다. 최근 가격 추세가 -32.2%로 내려와 가격 방어력을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 98,335,000원의 106.1%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 구간이 과거보다 -32.2% 낮아진 상태입니다. 최신 거래 111,000,000원 하나보다 최근 6건 전체 흐름을 함께 보세요.
• 점유관계 확인. 감정평가 당시 거주자 부재였고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 현장 점유·전입 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 지목·현황 확인. 토지 지목은 공부상 전, 현황은 대로 기재돼 있습니다. 관련 공부와 현황을 입찰 전 대조하세요.
• 배당 외 비용 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 등 별도 비용도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸형이지만, 가격은 아직 보수적으로”

이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.06.30 청도농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격 쪽에서는 결론이 달라집니다. 현재 실질취득액 104,300,000원은 최근 12개월 평균 98,335,000원의 106.1%이고, 시장 추세는 -32.2%입니다. 최신 거래 111,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 이미 높은 만큼, “감정가 대비 70%”라는 숫자를 가격 메리트로 바로 번역해서는 안 됩니다. 여기에 19세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 조건과 점유·임대관계 미상까지 감안하면 권리는 통과, 현재 가격은 보수적 접근이 맞는 사건입니다.