대구지방법원 2025타경1117. 대구 남구 이천동 ‘희망교대성유니드’ 103동 3층 306호 아파트입니다. 감정가는 250,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.01.08. 설정된 한국씨티은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,000,000원이었고 2020.02.04. 채권최고액 212,973,500원으로 변경됐습니다. 이 권리보다 뒤에 남아 있는 액트캐쉬대부 근저당, 남구 압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 시장 추세입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 239,000,000원보다 낮지만, 최신 거래는 2026.03.의 200,000,000원이고 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 낮아진 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 361-16 희망교대성유니드 103동 3층306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.7546㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상20층 중 3층 |
| 소유자 | 오상곤 (단독소유) |
| 사용승인 | 2006.06.08 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국씨티은행 / 156,448,839원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 매각으로 정리
과거 북대구농업협동조합 근저당, 국민건강보험공단·대구광역시남구 압류, 박재형 가압류, 앤알캐피탈대부·뉴아리원대부 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.01.08. 을구 3번 한국씨티은행 근저당입니다. 그 이후 설정된 을구 6번 액트캐쉬대부 근저당과 갑구 10번 압류, 갑구 11번 신용보증기금 가압류, 갑구 15번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세는 확인
희망교대성유니드는 635세대, 2006.06.08. 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 최근 거래를 보면 2026.03. 200,000,000원, 2026.02. 248,000,000원, 2025.12. 241,000,000원·270,000,000원 등으로 거래됐습니다. 최근 12개월 7건 평균은 239,000,000원이고 전체 12건 평균은 242,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.75㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 75.75㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2025.12 | 75.75㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2025.12 | 75.75㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 68.26㎡ | 20 | 214,000,000원 |
| 2025.07 | 75.75㎡ | 21 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 75.75㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 239,000,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.2%이고, 전체 거래 평균 대비로는 72.1%입니다. 가격만 보면 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최신 거래는 200,000,000원까지 내려왔고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 239,000,000원 평균만 기준으로 낙찰가 상한을 높이는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 228,000,000원 | 171,750,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 73,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 17,944,446원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 175,000,000원 가정 시 채권 총액 319,444,446원 중 171,750,000원이 배당되고 미배당액은 147,694,446원입니다. 후순위 채권의 미배당은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 147,694,446원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 199,459,447원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 235,637,947원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 156,448,839원이 배당액 범위 안에 들어오지만, 2회 유찰 시 배당액은 119,984,999원, 3회 유찰 시 83,806,499원으로 줄어듭니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 권리의 경매상 손실 영역이고, 낙찰자의 실질취득비용에 더해지는 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 이천동 소재 대구중학교 남서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 남측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층 중 3층이며 사용승인일은 2006.06.08입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복4차선, 동측·서측 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 희망교대성유니드 635세대이며 최근 실거래 12건의 가격 범위는 200,000,000원~270,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근12개월 평균 239,000,000원뿐 아니라 가장 최근 거래 200,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.6% 낮습니다. 전체 평균 242,750,000원만 보고 가격 상한을 높이지 않는 것이 핵심입니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조와 마감상태 일부는 동류형 물건의 통상적인 이용상황을 기준으로 조사됐습니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 체납세금·관리비와 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가’를 정하는 일이 중요하다
이 사건은 제공된 자료 기준으로 임차인 없음·매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리 난도 자체는 낮습니다. 동시에 1회 유찰된 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 239,000,000원의 73.2%이며 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 가격 여지는 분명하지만, 최근 시장은 -3.6% 하락 추세입니다. 결론은 권리는 양호, 현재 최저가는 최근 시세 아래, 다만 낙찰가 상한은 최신 거래를 기준으로 보수적으로 잡는 사건입니다.
