대구지방법원 2025타경1129. 영천시 망정동 보성스타팰리스 제101동 1층 제105호 아파트입니다. 현재 소유자는 김명자이며, 2015.04.01. 소유권이전 당시 거래가액은 284,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사한국외환은행의 채권최고액 210,000,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.04. 금호농업협동조합 가압류 52,263,307원, 2025.09.17. 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.09.30. 영천농업협동조합 가압류 30,267,742원이 순서대로 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1129 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정동 309-2 101동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.41㎡ · 철근콘크리트조 · 8층건 중 1층 |
| 소유자 | 김명자 (2015.04.01. 소유권이전 · 거래가액 284,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 144,227,222원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2015.04.01. 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 채무자는 김명자, 근저당권자는 주식회사한국외환은행입니다. 이후의 금호농업협동조합 가압류, 주식회사 하나은행의 임의경매개시결정, 영천농업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 시세를 우선하면 할인폭이 분명하다
동일 단지 보성스타팰리스, 동일 면적 117.41㎡의 실거래가 확인됩니다. 전체 8건 평균은 246,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 252,250,000원, 최신 거래는 2026.01. 258,000,000원입니다. 현재 최저매각가 174,300,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.41㎡ | 7 | 258,000,000원 |
| 2025.07 | 117.41㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2025.04 | 117.41㎡ | 7 | 253,000,000원 |
| 2025.03 | 117.41㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2023.08 | 117.41㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 117.41㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 117.41㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 117.41㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.41㎡ | 4건 | 252,250,000원 |
최근 12개월 가격 흐름은 과거 거래보다 +4.6%입니다. 즉 최근 시세가 하락해 전체 평균이 부풀려진 사례가 아니라, 오히려 최근 거래가격이 이전 거래보다 높은 흐름입니다. 따라서 현재 최저가의 가격 메리트는 전체 평균 246,750,000원이 아니라 최근 12개월 평균 252,250,000원과 최신 거래 258,000,000원을 기준으로 보아도 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 210,000,000원 | 171,059,800원 |
| 2. 가압류 · 금호농업협동조합 | 52,263,307원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 영천농업협동조합 | 30,267,742원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 292,531,049원 중 예상 배당액은 171,059,800원이며 미배당액은 121,471,249원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 121,471,249원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 173,029,190원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 209,061,376원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 따라 인수되는 구조가 아니므로 현재 가격과 실거래 시세를 직접 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 포은초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 농경지, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브위 경량철골지붕 8층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·중로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 속합니다. 공시지가는 391,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 보성스타팰리스는 146세대, 2014.02.17. 준공이며 동일 면적 실거래 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 본건은 1층이고 최근 12개월 비교거래는 4층·6층·7층이므로 층 차이를 현장 확인과 함께 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.04.01. 을구 12번 근저당권입니다. 경매 직전 등기 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 기재는 없지만 감정요항표의 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다. 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당의 한계. 현재 회차에서 후순위 가압류 미배당이 발생하나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 요소는 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 246,750,000원보다 최근 12개월 평균 252,250,000원과 최신 거래 258,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 할인폭은 최근 시세 기준으로도 확인된다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2015.04.01. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 기재가 없으며 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 감정가와 전체 평균만 볼 필요가 없습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 252,250,000원이고 최신 거래는 258,000,000원, 최근 흐름은 +4.6%입니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 174,300,000원으로 최근 12개월 평균의 69.1%입니다. 다만 본건은 1층이고 최근 비교거래는 4층·6층·7층이므로, 최종 응찰가는 층과 실제 내부 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 1층 개별가치와 현장 상태의 검증입니다.
