대구지방법원 2025타경5094. 경산시 사동 675-18, 도로명주소 백양로38길 10의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 사용승인일은 2018.05.24.이고, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 감정평가 이용상태는 1층이 소매점(공실)·주차장, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 170.4㎡이며 소유자는 박석문 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2018년 설정된 효천신용협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 김스데반·공소윤의 주택임차권, 중소기업은행 가압류, 효천신용협동조합의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기 인수보다 여러 호실의 점유관계·미상 보증금 확인과 실제 명도 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5094 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 백양로38길 10 · 경상북도 경산시 사동 675-18 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점(공실)·주차장 · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 다가구주택 3가구 · 4층 다가구주택 2가구 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2018.05.24. |
| 토지 | 대 · 170.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 732,500원/㎡ |
| 소유자 | 박석문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 716,502,880원 / 351,086,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 효천신용협동조합 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(2025.09.29. 추가 기재) |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준은 2018.05.30. 을구 1번 효천신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 김스데반의 주택임차권은 2024.10.04., 공소윤의 주택임차권은 2025.02.10. 등기되어 모두 말소기준 이후입니다. 중소기업은행 가압류 20,078,546원과 2025.01.06. 임의경매개시결정도 같은 이유로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 8명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 호실·부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주원 | 확인 필요 | 2022.12.01 | 확인 필요 | 5,000,000원 월 350,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남재용 | 202호 | 2023.03.31 | 확인 필요 | 미상 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강슬아 | 203호 | 2021.07.05 | 확인 필요 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤여진 | 302호 | 2023.01.16 | 확인 필요 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제아 | 301호 | 2024.05.22 | 확인 필요 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김스데반 | 303호(약 40㎡) | 2022.03.04 | 2022.02.08 | 50,000,000원 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공소윤 | 502호 | 2021.07.29 | 2021.07.13 | 50,000,000원 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 확인 필요 | 2021.11.08 | 2021.10.07 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 이른 전입일도 강슬아의 2021.07.05.로 말소기준일인 2018.05.30.보다 늦습니다. 김스데반과 공소윤은 각각 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있으나 등기 시점과 전입 시점 모두 말소기준 이후이며, 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 박주원은 보증금 5,000,000원·월 350,000원이 확인되고, 남재용·강슬아·윤여진·박제아 등은 보증금 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%, 그러나 시세 단정은 금지
감정가는 716,502,880원, 현재 최저매각가는 351,086,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 245,760,199원, 4회 유찰 시 172,032,139원입니다.
다만 이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 1층 소매점과 다가구주택이 혼재하고 토지 및 제시외 건물이 함께 일괄매각되는 형태이므로, 실제 가치 판단은 임대현황·공실·건물 상태·토지와 제시외 부분을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,715,204원 |
| 2. 근저당 · 효천신용협동조합 | 600,000,000원 | 345,370,796원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,078,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 620,078,546원 중 채권자 배당액은 345,370,796원, 미배당은 274,707,750원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 사동 ‘평산초등학교’ 북동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·다가구주택·도로변 소매점·음식점·공원·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 도보 약 2~3분 내외 거리에 시내버스정류장이 있으며, 평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 소매점은 공실 상태이고 주차장이 있으며, 2층 3가구·3층 3가구·4층 2가구의 다가구주택으로 이용됩니다.
- 토지. 면적 170.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·중로한면이며 제1종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·소방·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유호실 현장 대조. 조사·명세서상 임차·점유 명의 8명의 실제 점유 여부와 각 호실 사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 남재용·강슬아·윤여진·박제아 등 보증금 확인이 필요한 명의는 매각물건명세서 원문과 배당요구 문건을 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 김스데반 50,000,000원, 공소윤 50,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후라 소멸하는 구조지만 실제 배당과 명도 진행은 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 포함되므로 매각 대상의 위치·형태·현황을 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 1층 소매점은 공실 상태로 평가되어 있으므로 실제 임대 가능성과 공실 유지비용을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 주변 다가구·상가 혼합 건물과 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 배당표·교부청구를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “49%”는 아직 결론이 아니다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.05.30. 효천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차·점유 명의 8명도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 결론은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 기준 없이 할인율만으로 저가 매수를 단정할 수 없습니다. 게다가 1층 소매점·주차장과 2~4층 다가구주택, 다수 점유 명의, 일부 미상 보증금, 제시외 건물 일괄매각이 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 정리되지만, 현장·점유·가격 검증이 반드시 필요한 복합형 물건”입니다.
