대구지방법원 2025타경7646. 대구 북구 연경동 ‘연경금성백조예미지숲속의아침’ 102동 2층 201호, 전용 84.9921㎡ 아파트입니다. 소유자 오창길은 2018.06.01 매매를 원인으로 2020.07.03 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 327,383,000원입니다. 2022년 현대캐피탈 근저당 282,000,000원은 2023.04.06 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당 채권최고액 242,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.03 재단법인 자동차손해배상진흥원의 강제경매개시결정이 들어왔으므로 등기상 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션도 같은 방향입니다. 현재 최저가 225,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,955,600원을 제외한 221,444,400원이 농협은행에 배당되고, 신청채권자에게는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 미배당액은 54,976,311원이지만 매수인 인수액으로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 현장조사에서는 소유자 및 거주인이 부재해 내부 탐문이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계 자체는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 연경동 943 연경금성백조예미지숲속의아침 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9921㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 · 제16층 중 제2층 |
| 소유자 | 오창길 · 2018.06.01 매매 · 2020.07.03 소유권이전 · 거래가액 327,383,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인 자동차손해배상진흥원 / 34,420,711원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
등기상 말소기준권리는 2023.04.06 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 242,000,000원이고, 2025.04.03 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 들어왔습니다. 2022.02.24 설정됐던 현대캐피탈 근저당 282,000,000원은 2023.04.06 해지로 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 225,400,000원은 최근 평균의 73.7%
제공된 연경금성백조예미지숲속의아침 최근 거래 12건은 2025.10~2026.07 거래이며, 전용 84.99㎡ 거래를 중심으로 78.99㎡ 거래도 일부 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 305,916,666원, 최신 거래는 2026.07 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 78.99㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 296,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 314,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2025.12 | 78.99㎡ | 17 | 306,000,000원 |
| 2025.12 | 78.99㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 13 | 314,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 305,916,666원 |
최근 거래 표본의 최저는 290,000,000원, 최고는 317,000,000원이고 최근 12개월 평균은 305,916,666원입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 현재 가정에서는 실질취득액이 최저가와 같은 225,400,000원이므로 최근 평균의 73.7%입니다. 최신 거래 315,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액이 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 242,000,000원 | 221,444,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 재단법인 자동차손해배상진흥원 | 34,420,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구 276,420,711원 중 221,444,400원이 배당되고 54,976,311원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 ‘아파트’로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 제16층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 주위환경. 부근은 아파트, 부속상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 사방으로 도로가 개설돼 있고, 토지는 중로각지이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구이며, 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 단지. 연경금성백조예미지숲속의아침은 711세대이며 사용승인 관련 기준일은 2020.02.21로 제공돼 있습니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진행 여부부터 확인. 2025.05.14 집행정지통지서 및 2026.08.04 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.08.19 매각기일이 실제로 유지되는지 법원 기록 원문을 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사 당시 소유자 및 거주인 부재로 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입·점유 상태의 최신 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 현재 기준은 2023.04.06 농협은행 근저당 242,000,000원입니다. 2022년 현대캐피탈 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
- 가격 비교 기준. 매수인 인수가 0원이라면 실질취득은 225,400,000원입니다. 최근 12개월 평균 305,916,666원, 최신 거래 315,000,000원과 비교하되 본건 2층이라는 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 가정에서 채권 미배당 54,976,311원이 발생하지만 이것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제공된 배당 결과상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·기일 진행상태와 실거래 원문을 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 절차와 점유 확인이 선행”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 구조는 분명합니다. 감정가 322,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 225,400,000원으로 내려왔고, 현재 배당 가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득도 225,400,000원이며 최근 12개월 평균 305,916,666원의 73.7%입니다. 최신 거래 315,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격 측면의 여지가 있습니다.
다만 이 물건은 가격표만 보고 바로 결론낼 사건은 아닙니다. 현장조사상 임대관계가 미상이고, 무엇보다 2025.05.14 집행정지통지서 발송과 2026.08.04 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 권리상 인수 0원·가격상 최근 시세 이하라는 장점은 분명하지만, 2026.08.19 매각절차가 실제로 진행되는지와 현재 점유관계를 확인하는 것이 선행 조건입니다. 이 두 가지가 확인될 때 비로소 225,400,000원이라는 가격의 의미도 유효해집니다.
