💰 최저 93,800,000원 🏠 보증금 80,000,000원 🧾 현재 인수 0원 📉 1회 유찰 · 70%
93,800,000원
대전지방법원 2025타경12697. 천안 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 20층 2033호입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 93,800,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 얼마까지 배당되는가입니다.
임차인 이민제는 2023.03.31. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2023.05.04. 전입 및 점유를 개시했습니다. 강제경매개시결정은 2025.11.13.이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 먼저입니다. 2025.12.01.에는 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 20층 2033호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 제20층 제2033호 · 사용승인 2021.02.10. |
| 소유자 | 최선림 · 2025.01.24. 매매 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
이 사건에서는 2025.11.13. 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있습니다. 등기상 임차권등기는 그 이후인 2025.12.01. 접수됐지만, 임차인의 실제 대항요건은 2023.05.04. 전입·점유에서 발생합니다. 따라서 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이민제 | 건물의 전부 | 80,000,000원 | 2023.05.04 / 2023.03.31 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 이민제 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 임차보증금은 80,000,000원 한 건입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하면 그 차액은 낙찰자가 떠안습니다.
② 가격 구조 — 70%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 추가 유찰 시에는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어옵니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 경매신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 0원 | 83,288,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,659,999원 | 15,921,881원 | 95,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,961,999원 | 35,265,317원 | 95,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 임차인 이민제 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이민제 | 95,000,000원 | 11,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 93,800,000원 가정에서는 집행비용 2,088,400원을 먼저 공제하고 임차보증금 80,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 이후 경매신청채권에는 11,711,600원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안불무초등학교 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.02.10. 사용승인된 지하2층·지상20층 철근콘크리트 건물로 승강기, 보안개폐장치, 소화전, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 35미터 내외, 서측 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·아산탕정지구 제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 임차보증금 80,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당순위와 당해세 등 선순위 공과금을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 이민제로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 송금내역·전입 및 점유 자료를 대조하세요.
- 추가 유찰 시 인수액 반영. 2회 유찰 시 15,921,881원, 3회 유찰 시 35,265,317원의 보증금 잔액 인수 시나리오를 최저가와 반드시 함께 보세요.
- 가격 판단. 감정가의 70%라는 할인율만으로 저평가라고 판단하지 말고 현장 중개가격과 최근 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용·전입·대출·세금 적용을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 배당요구 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”가 아니다
이 물건은 현재 회차만 보면 감정가 134,000,000원에서 70%인 93,800,000원까지 내려왔고, 예상배당상 임차보증금 80,000,000원이 전액 변제돼 인수액도 0원입니다. 하지만 이를 권리가 깨끗한 70% 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이민제는 2023.05.04.부터 대항력을 갖춘 선순위 임차인이고, 매각물건명세서 역시 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 2회·3회 유찰을 기다릴수록 최저가는 65,659,999원, 45,961,999원으로 떨어지지만 인수액은 각각 15,921,881원, 35,265,317원으로 증가합니다. 추가 유찰 구간에서는 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 합니다. 최근 실거래 근거도 확인되지 않는 만큼, 현재 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 현재 회차의 임차보증금 전액 배당 여부와 동일인인 임차권자·경매신청채권자의 관계를 원본으로 확인하는 것입니다.
