대전지방법원 2025타경12720. 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 107동 4층 403호입니다. 감정평가상 전용면적에 대응하는 거래 비교면적은 125.61㎡이고, 건축물현황도 기준 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 구조의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 취득한 심영옥·이우진·이우철·이준희입니다.
권리 흐름의 핵심은 2015년 설정된 한화손해보험 근저당입니다. 이 근저당은 2024년 채권최고액이 146,240,000원으로 변경됐고, 2025년 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 한국자산관리공사가 2025년 11월 임의경매를 신청했고, 2026년 우리카드 가압류가 추가됐습니다. 임차인 조사 내역은 없어 매수인에게 계산된 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 107동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 125.61㎡ · 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 19층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 1993.11.24 |
| 소유자 | 심영옥 9분의 3 · 이우진 9분의 2 · 이우철 9분의 2 · 이준희 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 119,904,569원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전 후 한국자산관리공사가 경매 실행
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2015년 한화손해보험 근저당은 2024년 채권최고액이 146,240,000원으로 변경된 뒤 2025년 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 실행을 위해 상속등기까지 대위로 마친 뒤 임의경매가 개시됐습니다. 2026년 우리카드 가압류 14,430,197원은 경매개시 이후 등기된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 최근 가격은 하락 중
광명아파트 동일면적 125.61㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 258,500,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 3건 평균은 252,333,333원, 최신 거래는 2025년 11월 227,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 125.61㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2025.04 | 125.61㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 125.61㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2024.05 | 125.61㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.05 | 125.61㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2024.02 | 125.61㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2023.08 | 125.61㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2022.11 | 125.61㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 125.61㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 125.61㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 125.61㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 125.61㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.61㎡ | 3건 | 252,333,333원 |
현재 최저가 182,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 최신 거래 227,000,000원과 비교해도 44,300,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균이 그 이전 거래 평균보다 3.2% 낮아진 하락 추세라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,430,197원 | 14,430,197원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 164,912,003원 |
제시된 배당 시나리오 기준입니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원이며, 우리카드 가압류의 미배당액도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안미라초등학교 북측 인근, 광명아파트 총 8개동 990세대. 주변은 아파트단지·학교·단독 및 다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장과 봉명역·쌍용역이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 4층, 사용승인일 1993.11.24. 급·배수·위생·난방·화재탐지·옥내소화전·승강기·출입문 통제·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다. 서·북·동측으로 도로에 접하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 990세대 대단지지만 1993년 사용승인된 구축 아파트이며, 동일면적 최근 실거래가 227,000,000원까지 내려온 하락 흐름과 평균 5.5회 유찰 통계를 함께 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 258,500,000원보다 최근 12개월 평균 252,333,333원과 최신 거래 227,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -3.2%입니다. 현재 182,700,000원이 낮더라도 미래 매도가격까지 같은 비율의 할인이라고 보장되지는 않습니다.
- 권리 원본 대조. 2015년 한화손해보험 근저당의 채권최고액 변경과 한국자산관리공사 이전, 경매 실행 관계를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐고 내부 이용상황도 외부관찰·탐문 등을 참작했습니다. 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 구축 대형면적 점검. 1993년 사용승인, 125.61㎡ 면적의 수요층과 수리 상태가 재매각 가격에 큰 영향을 줄 수 있으므로 내부 상태와 예상 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 출구까지 봐야 한다”
현재 회차의 핵심 숫자는 명확합니다. 감정가 261,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 182,700,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 252,333,333원의 72.4%입니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체보다 가격과 환금성이 승부처입니다.
다만 최신 거래는 227,000,000원이고 최근 추세는 -3.2%입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.5회까지 겹칩니다. 따라서 권리는 비교적 단순하고 현재 가격은 최근 실거래 아래라는 장점은 분명하지만, 오래된 대형면적 아파트의 실제 매도 가능성과 추가 가격 하락 가능성까지 감안해 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
