224,000,000원
대전지방법원 2025타경12755. 천안시 동남구 청당동 ‘청당코오롱하늘채’ 104동 3층 301호 아파트입니다. 등기부에는 소유자 김종완 명의의 소유권보존이 2020.02.18. 접수돼 있고, 과거 하나은행·현대캐피탈·오케이저축은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.09.16. 설정된 주식회사오에스비저축은행 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 2025.11.24. 임의경매개시결정이 들어왔고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 한 차례 유찰된 뒤 감정가 320,000,000원의 70%인 224,000,000원에서 시작합니다. 권리상 인수액은 0원이라 실질취득 기준도 현재 최저가와 같습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 315,291,666원, 최신 거래는 2026.07. 337,500,000원으로, 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12755 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 992 청당코오롱하늘채 104동 3층301호 |
| 물건종류 | 아파트 · 방3 · 거실 겸 주방1 · 욕실 겸 화장실2 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상22층·지하2층 중 3층 · 사용승인 2019.12.30. |
| 소유자 | 김종완 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 323,861,633원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.09.16. 을구 6번 오에스비저축은행 근저당입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 채무자는 김종완입니다. 과거 하나은행 183,700,000원, 현대캐피탈 270,000,000원, 오케이저축은행 349,200,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.11.24. 에프에스비2506유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정이 접수됐고, 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 71%
청당코오롱하늘채는 총 1,534세대, 사용승인일 2019.12.30. 단지입니다. 비교 대상 면적은 71.33㎡이며 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 315,291,666원, 최저 거래는 299,000,000원, 최고 거래는 337,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.33㎡ | 23 | 337,500,000원 |
| 2026.06 | 71.33㎡ | 18 | 331,000,000원 |
| 2026.05 | 71.33㎡ | 20 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 71.33㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 2026.04 | 71.33㎡ | 8 | 326,000,000원 |
| 2026.04 | 71.33㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 71.33㎡ | 9 | 299,000,000원 |
| 2026.02 | 71.33㎡ | 24 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 71.33㎡ | 11 | 307,000,000원 |
| 2026.01 | 71.33㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 71.33㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 71.33㎡ | 10 | 306,000,000원 |
| 평균 | 71.33㎡ | 12건 | 315,291,666원 |
현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 315,291,666원의 71.0%입니다. 감정가 320,000,000원은 최근 평균과 가까운 수준이지만, 한 차례 유찰로 최저가가 224,000,000원까지 내려오면서 가격 간격이 커졌습니다. 최신 거래인 2026.07. 337,500,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 360,000,000원 | 220,064,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 224,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 360,000,000원 중 220,064,000원이 배당되고 139,936,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당 채권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 139,936,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 206,195,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 252,576,640원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 현재 확인된 권리구조에서는 채권자의 배당 부족이 매수인의 별도 인수금으로 전환되는 형태가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안청당초등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 학교·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 청당코오롱하늘채는 1,534세대이며 사용승인일은 2019.12.30.입니다.
- 도로. 남측으로 중로, 북측·동측으로 소로인 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,277,000원/㎡, 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·준보전산지·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대사항은 미상이었으므로 현황조사와 실제 점유를 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 수리비·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.09.16. 오에스비저축은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 층 보정. 대상은 3층이며 최근 거래 표본은 다양한 층으로 구성돼 있으므로 단순 평균가를 그대로 대상 호수 가격으로 보지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당 미배당 139,936,000원은 채권자의 부족액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 현장 확인과 응찰가
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 오에스비저축은행 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 현재 회차에서 눈에 띕니다. 감정가 320,000,000원에서 한 차례 유찰돼 224,000,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 315,291,666원의 71.0%입니다. 최신 거래 337,500,000원, 최근 최저 거래 299,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 호수는 3층이며 내부 상태와 임대관계가 완전히 확인된 것은 아니므로, 권리상 인수 0원이라는 장점과 현장 불확실성을 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
