67,900,000원
대전지방법원 2025타경12812. 천안시 동남구 목천읍 원앙마을부영아파트 113동 10층 1004호입니다. 감정평가상 방3, 거실 겸 주방 1, 욕실 겸 화장실, 발코니로 이용 중인 아파트이며 건물은 지상 10층·지하 1층, 사용승인일은 1999.12.27입니다. 소유자 문병철은 2014.12.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 72,109,000원입니다.
등기 흐름을 보면 과거 국민은행·박종일·블루랜드·에이치제이파이낸스대부와 관련된 근저당과 전세권이 있었지만 현재 등기부상 이미 말소된 권리들입니다. 경매에서 기준이 되는 현존 권리는 2024.07.09 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부 채권최고액 91,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.12.04 임의경매개시결정이 들어왔고, 이들 현존 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12812 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 113동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3 · 거실 겸 주방 1 · 욕실 겸 화장실 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지상 10층·지하 1층 · 10층 1004호 · 사용승인일 1999.12.27 |
| 소유자 | 문병철 (2014.12.30 소유권이전 · 거래가액 72,109,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 89,991,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 16번, 2024.07.09 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고 채무자는 문병철입니다. 이후 2025.12.04 임의경매개시결정이 기입됐으며 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래 아래
원앙마을부영1차 동일면적 59.76㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 91,583,333원, 최신 거래는 2026.06의 93,000,000원입니다. 현재 최저매각가 67,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 92,500,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 91,583,333원 |
표본의 최저 거래가는 80,000,000원, 최고는 102,500,000원입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 현재 회차 최저가는 67,900,000원으로 내려왔고, 인수액이 0원이므로 현재 가정에서 실질취득 기준금액도 67,900,000원입니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮은 구간이라는 점은 가격 측면에서 분명한 장점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 91,000,000원 | 66,277,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 91,000,000원 중 66,277,800원이 배당되고, 미배당액은 24,722,200원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 24,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 44,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 58,727,879원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 고정되는 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천안부영초등학교 동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·학교·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 원앙마을부영1차는 1,833세대이며 사용승인일은 1999.12.27입니다.
- 도로. 본건 북측으로 중로인 아스팔트 포장 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 651,400원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 동일면적 최근 실거래 12건의 범위는 80,000,000원~102,500,000원, 평균은 91,583,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 91,583,333원의 74.1%입니다. 낙찰 경쟁으로 응찰가가 올라갈수록 이 할인 폭이 줄어드는 점을 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대사항이 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황을 기초로 평가된 물건입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액은 24,722,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황과 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 실거래 아래”
이 사건의 장점은 구조가 명확하다는 데 있습니다. 현재 말소기준은 2024.07.09 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 67,900,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 91,583,333원의 74.1%이고, 최신 거래 93,000,000원보다도 낮습니다. 다만 임대사항 미상과 내부 미확인이라는 현장 불확실성은 그대로 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 가격도 유리한 구간이지만, 점유·내부상태 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 결정할 사건입니다.
