대전지방법원 2025타경12823. 아산시 신창면 남성리 다소미아파트 101동 3층 305호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 전용면적은 59.92㎡입니다. 현재 소유자는 김선희 씨로, 2015.04.20 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사국민은행 명의의 채권최고액 66,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 이후 2025.05.14 신한카드 주식회사 가압류 7,498,387원이 설정됐고, 2025.12.05 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 승계 문제도 없으며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 69 다소미아파트 101동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김선희 (2015.04.20 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 / 청구액 | 신한카드주식회사 / 8,348,446원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 권리관계의 핵심은 2015.04.20 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 아래
다소미아파트는 198세대, 사용승인일은 2005.08.30입니다. 대상과 같은 전용 59.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 71,208,333원이고, 최신 거래는 2026.06 68,000,000원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.92㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 8 | 73,500,000원 |
| 2025.09 | 59.92㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.92㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2025.07 | 59.92㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 71,208,333원 |
최근 12개월 동일 면적 거래 범위는 68,000,000원~75,000,000원이고, 현재 최저가는 53,900,000원입니다. 특히 최신 거래인 2026.06 거래는 대상과 같은 59.92㎡·3층에서 68,000,000원에 신고돼 있습니다. 감정가 77,000,000원은 최근 거래 범위보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,498,387원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 사건 청구액 8,348,446원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 신한카드 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 계산된 채권 미배당액은 20,968,587원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산된 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 305호입니다. 사용승인일은 2005.08.30입니다.
- 입지. 아산남성초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린상가·농지·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고, 서측 약 10미터 내외 도로를 통해 진입할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본 전기·급수·위생·냉난방·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역에 해당하며, 공시지가는 98,300원/㎡입니다.
- 거래 관찰. 다소미아파트는 198세대이며, 동일 전용면적 59.92㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준은 2015.04.20 국민은행 근저당권입니다. 최신 등기사항전부증명서에서 추가 등기 여부를 다시 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없고 인수액도 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 71,208,333원의 75.7%이며, 최신 2026.06 거래 68,000,000원보다도 낮습니다.
- 배당 구조 확인. 현 계산에서는 선순위 국민은행에 52,529,800원이 배당되고 신한카드 예상배당은 0원입니다. 채권최고액 기준 추정과 실제 채권잔액은 구분해 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 내부 상태와 점유 현황은 현장에서 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰부터 달라졌다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 권리분석의 핵심 위험인 임차보증금 승계가 없다는 점은 분명한 장점입니다. 가격도 신건 감정가 77,000,000원일 때와 상황이 달라졌습니다. 1회 유찰된 현재 최저가는 53,900,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 71,208,333원의 75.7%입니다.
최신 2026.06 거래가 68,000,000원이고 최근 12개월 거래 최저가도 68,000,000원인 점까지 함께 보면, 현재 최저가는 최근 실거래 구간 아래에 있습니다. 다만 예상배당에서는 선순위 국민은행 근저당권에 매각대금 대부분이 배정되고 경매 채권자의 예상배당이 0원으로 계산되므로, 권리 인수 위험과 별개로 최신 법원 매각 진행·실제 채권잔액을 입찰 직전 원본에서 확인하는 것이 이 사건의 마지막 체크포인트입니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차부터 검토 가능.
