대구지방법원 2025타경8668. 대구 북구 산격동 179-1, 한솔빌라 에이동 2층 202호에 해당하는 다세대주택입니다. 감정가는 102,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 71,400,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024년 5월 31일 설정된 대구대서신용협동조합의 채권최고액 69,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 7월 22일 채권자 유효선의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이 권리는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순하지만 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 동일 면적에 맞춰 확인된 실거래는 2024년 5월의 100,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 그 거래가격의 71.4%라는 점은 분명한 가격 지표지만, 거래 표본과 시점이 제한되어 있어 이를 곧바로 현재 시세 전체로 확대해석하는 것은 경계할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 179-1 에이동 2층202호 |
| 도로명 | 대구광역시 북구 대불서길 64 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김영애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 65,096,775원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현존하는 핵심 담보권은 을구 12번 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 2024.05.31. 설정됐고 채권최고액은 69,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 2025.07.22. 등기된 채권자 유효선의 강제경매개시결정은 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가압류와 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 7,140만원은 실거래 1억원의 71.4%
한솔의 비교 면적은 59.72㎡이고, 면적이 일치하는 실거래 표본은 2024.05, 2층, 100,000,000원 1건입니다. 이 표본을 기준으로 현재 최저가 71,400,000원은 실거래가의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.72㎡ | 2 | 100,000,000원 |
감정가는 102,000,000원으로 확인 실거래 100,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 후 최저가는 71,400,000원까지 낮아졌습니다. 다만 거래 건수가 1건에 불과하고 최신 거래월도 2024.05이므로, “현재 시세가 정확히 1억원”이라고 단정하기보다는 확인 가능한 비교가격이 1억원이라고 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 유효선 | 65,096,775원 | 114,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 134,696,775원, 총 예상배당은 69,714,800원이며 미배당액은 64,981,975원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 64,981,975원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 86,016,415원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 100,740,523원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 주어진 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 현재 자료 기준으로는 낙찰가 자체가 실질취득의 핵심 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 북구 산격동 소재 “EXCO” 남서측 인근이며, 부근은 단독주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 888.0㎡, 공시지가 1,311,000원/㎡이며 감정평가상 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 주거용 건부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대·1994.07.29 준공이며, 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서 매도가격 검증에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 임차인 신고·확인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 실거래는 2024.05의 100,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 71,400,000원과의 격차만 보고 현재 시세를 확정하지 마십시오.
- 선순위 근저당 확인. 말소기준은 2024.05.31. 대구대서신용협동조합 근저당권 69,600,000원이며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 유효선의 현재 회차 예상배당은 114,800원에 그치지만, 미배당 채권이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 제시된 계산상 인수액은 0원입니다.
- 최근 사건 진행 확인. 2026.07.30 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송되고 같은 날 도달한 이력이 있으므로, 2026.08.19 매각기일 전 사건의 현재 진행상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.15입니다. 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사·사건 진행내역을 다시 대조하십시오.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 확인할 것이 남았다
현재 자료 기준으로 이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원과 1회 유찰 후 71,400,000원이라는 가격입니다. 확인된 59.72㎡ 실거래 100,000,000원과 비교하면 최저가는 71.4%입니다. 다만 그 실거래가 2024.05 한 건뿐이라는 점, 총 16세대의 소규모 다세대라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 가격 가점을 제한하는 요소입니다.
따라서 결론은 “권리 구조는 합격, 가격은 관심권, 현장·진행 확인은 필수”입니다. 특히 2026.07.30 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.08.19 매각기일이 실제로 그대로 진행되는지까지 확인한 뒤 입찰 판단을 완성하는 것이 적절합니다.
