대구지방법원 2025타경9143. 대구 수성구 범어동 우방청솔맨션 101동 2층 209호 아파트입니다. 현재 소유자는 김태림이고, 2021.01.05 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.01.15 설정된 이곡새마을금고 근저당권 457,600,000원입니다. 이 권리는 이후 2025.07.23 회사합병을 원인으로 성서새마을금고에 이전됐고, 2025.09.02 성서새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준 이후 등기된 주식회사케이비국민카드 가압류 22,876,817원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 점유관계와 내부 상태는 입찰 전 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9143 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 88 우방청솔맨션 101동 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상22층 중 2층 209호 |
| 소유자 | 김태림 · 2021.01.05 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 253,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 462,729,151원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.01.15 을구 8번 근저당권입니다. 채권최고액은 457,600,000원이며 이곡새마을금고 명의로 설정됐다가 2025.07.23 성서새마을금고로 이전됐습니다. 그 뒤 2023.10.05 등기된 주식회사케이비국민카드 가압류와 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 시세보다 낮다
우방청솔맨션 동일 평형 59.94㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 391,500,000원이고, 최근 12개월 10건 평균은 397,800,000원입니다. 가격 판단에서는 더 최근 표본인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래는 2026.07의 398,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 +10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 11 | 375,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 10건 | 397,800,000원 |
현재 최저매각가 253,400,000원은 최근 12개월 평균 397,800,000원의 63.7%이고, 최신 실거래 398,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 362,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮은데, 한 차례 유찰되며 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,347,600원 |
| 2. 근저당권 · 이곡새마을금고 | 457,600,000원 | 249,052,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 22,876,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 480,476,817원 중 예상 배당은 249,052,400원이고 미배당액은 231,424,417원입니다. 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 253,400,000원 | 249,052,400원 | 231,424,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 177,380,000원 | 174,096,680원 | 306,380,137원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 124,165,999원 | 121,627,675원 | 358,849,142원 | 0원 |
유찰이 추가되면 선순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수금액을 혼동할 필요가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경동초등학교 북동측 인근의 학교주변 아파트지대로, 아파트단지·단독주택·도로변 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상22층 건물 중 2층 209호이며 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 5,404㎡ 아파트 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다.
- 도로. 북측 폭 약 10미터, 동측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 4,620,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우방청솔맨션은 194세대, 1994.08.11 사용승인 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
- 말소기준 재확인. 2021.01.15 을구 8번 이곡새마을금고 근저당권 및 2025.07.23 성서새마을금고로의 이전 내용을 원본 등기와 대조하세요.
- 최근 실거래 기준. 최근 12개월 평균 397,800,000원과 최신 거래 398,000,000원을 중심으로 응찰가 상한을 계산하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 231,424,417원은 채권자 미회수액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 낙찰가’가 승부처
이 물건은 현재 자료상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 253,400,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 397,800,000원의 63.7%이고, 2026.07 최신 거래 398,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래 추세 역시 +10.5%입니다.
따라서 가격만 놓고 보면 신건 감정가에 비해 한 차례 유찰된 효과가 분명합니다. 다만 실제 경쟁입찰에서는 최저가보다 높은 가격에 낙찰될 수 있고, 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 여유는 있지만, 점유·내부 확인과 응찰 상한 관리가 핵심인 물건입니다.
