대구지방법원 2025타경10778. 경북도청 남측 인근에 자리한 경북도청코아루프라임시티 지하층 비108호입니다. 감정평가상 용도는 제1종근린생활시설 소매점이고, 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 도범진이며, 2016년 7월 14일 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 정정훈의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

지금까지의 유찰 결과만 보면 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 감정가와 비교해 하락한 비율은 실제 시장에서 싸게 살 수 있다는 증거와 다릅니다. 특히 지하 소매점은 임대수요, 접근성, 실제 영업 가능성에 따라 가치와 환금성이 달라집니다. 권리관계뿐 아니라 낙찰 이후 사용할 수 있는지, 임대할 수 있는지, 다시 매도할 수 있는지를 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

권리관계에서 중요한 기준은 2016년 7월 14일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 이후 2025년 7월 10일 등기된 정정훈의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 최초 한국토지신탁 명의의 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.

특히 말소기준권리 이전에 성립한 임대차 권리의 존재 여부는 입찰 전 반드시 검토해야 합니다. 현재 확인되는 임차인 신고가 없다는 사실과 법적으로 대항할 수 있는 임차인이 전혀 없다는 판단은 구분해야 합니다.

② 가격·유찰 흐름 — 감정가의 34.3%까지 하락

이 물건의 감정가는 328,000,000원입니다. 3회 유찰된 현재 최저매각가는 112,504,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차에서도 유찰된다는 가정하에 추가로 낮아지는 최저가 시나리오가 제시돼 있습니다.

현재 회차 및 추가 유찰 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 추가 유찰 여부와 실제 낙찰가는 확정되지 않았습니다.

낙찰가가 낮아질수록 배당재원도 감소하므로 채권자의 미배당금액은 확대됩니다. 다만 이 물건의 경우 시뮬레이션상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당과 매수인의 권리 인수는 다른 문제입니다.

특히 3회 유찰은 단순한 할인 기회로만 볼 수 없습니다. 기존 매각회차에서 낙찰이 이루어지지 않았다는 사실을 보여주며, 지하상가의 이용성과 수익성, 적정가격을 더 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,504,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,375,056원을 제외한 110,128,944원이 농협은행주식회사에 배당됩니다. 신청채권자 정정훈의 청구금액 20,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 채권 총액은 236,000,000원이고, 채권자 예상배당 합계는 110,128,944원, 미배당 합계는 125,871,056원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

농협은행의 216,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 등기상 채권최고액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 채권액 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 소재 경북도청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 대로, 남측과 서측으로 중로의 포장도로와 접한 부지입니다. 다만 지하층 개별 점포의 출입 동선과 외부 노출도는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 지하층 비108호는 소매점(제1종근린생활시설)으로 평가됐으며, 감정평가 당시 공실입니다. 실제 영업이나 임대 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 경북도청이전신도시 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 583,700원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 시설과 설비의 실제 상태는 현장에서 점검해야 합니다.
• 환금성. 지하 소매점은 유동인구, 접근 동선, 상권 내 임차수요의 영향을 받습니다. 현재 공실이고 3회 유찰된 만큼 재임대 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 적정 시세 확인. 경북도청코아루프라임시티 내 유사 지하상가의 최근 거래사례와 현재 매물가격을 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 검증. 주변 유사 점포의 임대료와 공실 상황, 관리비 부담을 조사해 실제 임대수익을 추정하세요. 예상 임대료를 확정 수익처럼 취급해서는 안 됩니다.
• 점포 접근성. 지하층 비108호의 출입구, 고객 이동 동선, 가시성, 실제 점포의 접근 편의성을 현장에서 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 점유관계, 사업자등록 및 임대차 관련 사항을 확인하세요.
• 배당·인수 구분. 현재 최저가 기준 채권 미배당액은 125,871,056원이지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
• 관리비·공과금. 공실 점포라도 관리비가 계속 발생할 수 있습니다. 공용부분 체납관리비와 기타 미납금의 승계 가능성 및 범위를 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 78,752,800원, 5회 유찰 시 55,126,960원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 하지만 추가 유찰이 실제 발생한다는 보장은 없습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점포 상태를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세보다 저렴”

이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 328,000,000원이 3회 유찰되면서 112,504,000원까지 내려왔기 때문입니다. 권리구조도 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당권은 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰가를 판단하는 기준은 감정가에서 얼마나 떨어졌는지가 아닙니다. 이 물건은 지하층의 공실 소매점이고, 임대관계가 미상이며, 현재 확인된 시장가격으로 최저가의 적정성을 검증할 수 없습니다.

실제 임차수요가 부족하거나 향후 매각이 어렵다면, 감정가 대비 큰 할인폭도 충분한 안전마진이 되지 못할 수 있습니다. 반대로 이용수요와 거래가격이 확인된다면 그 근거에 따라 적정 입찰가를 다시 판단할 수 있습니다.

결론은 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 3회 유찰·지하상가·공실이라는 조건을 가볍게 보지 말고, 임대수익과 시장가격, 점유관계까지 확인한 후 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.