대구지방법원 2025타경10778. 경북도청 남측 인근 ‘경북도청코아루프라임시티’ 지하층 비108호, 감정평가상 소매점(제1종근린생활시설)으로 이용되던 단위상가입니다. 현재는 공실 상태입니다. 권리의 중심은 2016.07.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.10. 정정훈의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 매각 시 근저당과 경매개시결정은 모두 소멸하는 구조라 낙찰자가 승계할 등기상 채무는 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 160,720,000원으로 감정가 328,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 실거래 기준이 제시되지 않은 상가이므로, 이를 곧바로 “시세의 절반” 또는 “시세보다 싸다”로 읽을 근거는 없습니다. 게다가 지하층 단위상가·공실·2회 유찰이라는 조합은 가격 판단에서 환금성과 임대수요를 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1658 경북도청코아루프라임시티 지하층 비108호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점(제1종근린생활시설) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상7층 중 지하층 비108호 |
| 소유자 | 도범진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정정훈 / 20,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.14. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현재 공실이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2016.07.14. 농협은행주식회사 근저당권이고, 2025.07.10. 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 농협은행 채권최고액 216,000,000원 중 현재 최저가 가정 배당액은 157,669,920원으로 미배당이 생기지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘49%’는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저가는 160,720,000원입니다. 감정가 328,000,000원 대비 49%까지 낮아졌지만, 이 물건은 동일 용도의 최근 실거래 비교 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 감정가 대비 할인폭만으로 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 160,720,000원 | 157,669,920원 | 78,330,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 125,871,056원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,752,800원 | 76,935,250원 | 159,064,750원 |
회차가 내려갈수록 담보권자와 신청채권자의 미배당은 커지지만, 매수인의 권리 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰 리스크는 매수인이 채무를 떠안는 문제가 아니라, 지하 상가의 시장가격·임대수익·재매각 가능성을 얼마로 보느냐의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,050,080원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 216,000,000원 | 157,669,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 정정훈 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 236,000,000원 중 157,669,920원이 배당되고 78,330,080원이 미배당됩니다. 신청채권자 정정훈의 청구액 20,000,000원은 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 소재 경북도청 남측 인근. 주변은 각종 근린생활시설, 관공서, 오피스텔, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층 비108호 단위상가로 소매점(제1종근린생활시설) 용도이며 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 북측으로 대로, 남측 및 서측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 경북도청이전신도시 지구단위계획구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 583,700원/㎡이고 토지면적은 2,618.4㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수, 소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 현재 공실인 지하층 단위상가이고 이미 2회 유찰됐으므로, 낙찰가 결정 전 실제 임대 가능성과 재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 착시 경계. 160,720,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 시세 대비 49%라는 의미가 아닙니다. 별도의 상가 실거래·임대료 확인 없이 “반값”으로 판단하지 마세요.
- 공실 상가 수익성. 현재 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세와 공실 기간을 확인해 매입가 대비 수익성을 다시 계산해야 합니다.
- 지하층 접근성. 지하층 비108호의 실제 동선, 가시성, 출입구와 승강기 위치, 동일 건물 내 상권 구성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2016.07.14. 농협은행 근저당과 2025.07.10. 강제경매개시결정의 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 상가 관리규약과 실제 점유 상태를 매각기일 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2016년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 160,720,000원이 감정가 328,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 지하층 단위상가·공실·2회 유찰이라는 이용·시장 조건이 있고, 직접 비교할 최근 실거래 기준도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적 검증입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 임대수익과 상가 시장에서의 환금성을 얼마로 확인하느냐입니다.
